La solicitud, el avalista y Visale: lo que un arrendador puede pedir de verdad

Una lista limitativa, fijada por decreto desde 2015

El texto de referencia es el decreto n.º 2015-1437 de 5 de noviembre de 2015. Se publicó en el Journal officiel (el boletín oficial francés) del 7 de noviembre de 2015 y entró en vigor el 8 de noviembre de 2015. Fija la lista de documentos justificativos que pueden pedirse al candidato al alquiler y a su avalista. Esta lista es limitativa, es decir, cerrada.

El ámbito de aplicación es amplio. El decreto se aplica a los alquileres del sector privado, sin amueblar o amueblados, sujetos a la ley de 6 de julio de 1989, incluido el alquiler compartido. Quedan excluidos la vivienda social, el alquiler de temporada y los logements-foyers (residencias colectivas con servicios). Un contrato de arrendamiento de vivienda anual en Sainte-Maxime entra, pues, plenamente en este marco.

Conviene señalar una evolución.

Desde octubre de 2019, se suprimió la exigencia de un documento de identidad con firma, para no dejar fuera a determinados ciudadanos extranjeros. El texto es el decreto n.º 2019-1019 de 3 de octubre de 2019. El documento de identidad solo tiene que estar en vigor.

Dos observaciones aclaran este cuadro. Para la actividad profesional y para los ingresos, el arrendador puede pedir uno o varios documentos de la categoría. Para la identidad y para el domicilio, basta con uno solo. La regla vale tanto para el candidato como para el avalista persona física.

Lo que se le puede pedir a un avalista

Un avalista persona física se rige por las mismas cuatro categorías que el inquilino. Aporta, pues, un documento de identidad, un justificante de domicilio, un justificante de actividad profesional y un justificante de ingresos. El anexo del decreto admite, para su domicilio, el último recibo de alquiler, una factura de agua, gas o electricidad de menos de tres meses, un certificado del seguro de hogar de menos de tres meses, un recibo del impuesto sobre bienes inmuebles o un título de propiedad. Nada más puede exigirse.

Un avalista persona jurídica sigue un régimen más corto. El arrendador puede pedir un extracto K bis original de menos de tres meses, junto con el documento de identidad del representante. La lista termina ahí. También en este caso sigue siendo limitativa.

El caso de Action Logement es el más sencillo de todos.

Cuando el avalista es Action Logement en virtud de la garantía Visale, el arrendador solo puede exigir el documento que acredita esa garantía. Nada más se le puede reclamar. Es un verdadero ahorro de tiempo para las dos partes.

Los documentos prohibidos, y la sanción

El principio se deduce directamente de la lista. Todo lo que no figura en el decreto de 5 de noviembre de 2015 no puede exigirse. El fundamento de esta prohibición es el artículo 22-2 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989. El razonamiento es sencillo: un documento ausente de la lista es un documento prohibido.

Aquí no publicamos ninguna enumeración de los documentos prohibidos. Ninguna página oficial consultada el 12 de septiembre de 2026 reproduce la lista completa del artículo 22-2, y preferimos decirlo antes que copiar ejemplos sin fuente. Lo que está establecido y verificado es el principio de la lista limitativa. En caso de duda sobre un documento concreto, la ANIL y la ADIL del Var responden gratuitamente.

La ficha oficial dedicada a la discriminación cita un documento como no exigible: el extracto de la cuenta bancaria. El arrendador no puede pedir documentos privados de esa naturaleza. A esto se añade otra regla, y es capital: no puede reclamarse ninguna cantidad de dinero antes de la firma del contrato. Por lo tanto, no hay cheque de reserva, ni señal, ni gastos de tramitación.

La sanción toma la forma de una multa administrativa. Puede alcanzar 3.000 € para una persona física y 15.000 € para una persona jurídica. La impone el prefecto, en el plazo de un año desde la infracción. Es razón suficiente para ceñirse estrictamente a la lista.

Un documento ausente de la lista del decreto es un documento prohibido. La regla cabe en una frase, y vale 3.000 €.

La fianza

El importe de la fianza depende del tipo de alquiler. En alquiler sin amueblar, equivale como máximo a un mes de alquiler sin gastos. En alquiler amueblado, sube a dos meses de alquiler sin gastos. Estos topes valen cuando el alquiler se paga mensualmente o por periodos de dos meses.

Dos situaciones excluyen cualquier fianza. No cabe fianza cuando el alquiler se paga por trimestres. Tampoco cabe en el contrato de movilidad, donde la ley la prohíbe expresamente. En este último caso, en cambio, sigue admitiéndose un aval.

La devolución obedece a plazos firmes. El arrendador dispone de un mes si el inventario del estado de salida coincide con el de entrada, y de dos meses si hay diferencias. El plazo corre desde la entrega de las llaves, en mano o por carta certificada.

Si no se devuelve a tiempo, la fianza se incrementa en un 10 % del alquiler mensual sin gastos por cada mes de retraso empezado.

Las retenciones son posibles, pero están reguladas. Cubren los alquileres y gastos impagados, así como el coste de las reparaciones. El arrendador debe aportar justificantes: presupuestos, facturas, acta de comisario de justicia (el agente judicial francés) o carta de requerimiento sin respuesta. Por último, el inquilino no tiene derecho a usar la fianza para pagar su último alquiler.

Aval y seguro de impago del alquiler: no se pueden acumular

Esta es una regla que a menudo se ignora. Un arrendador persona física que ha contratado un seguro contra los riesgos del alquiler no puede, además, exigir un aval. Las dos garantías no se acumulan. Hay que elegir, pues, entre el seguro y el avalista.

Existe una excepción, y es útil. El arrendador persona física asegurado sí puede pedir un aval si su inquilino es estudiante o aprendiz. Al arrendador persona jurídica se le aplica una regla distinta: no puede reclamar un aval si el estudiante es becario de la enseñanza superior. Estas dos reglas no deben confundirse.

El documento de aval obedece a un formalismo preciso. Adopta la forma de un documento privado o de un documento público.

Indica el importe del alquiler en letras y en cifras, las condiciones de su revisión, y el reconocimiento por el avalista de que conoce los artículos 22-1 de la ley de 1989 y 2297 del código civil. El aval puede ser simple o solidario, a elección del arrendador.

La duración del compromiso merece una explicación. El avalista solo puede resolver su compromiso si en el documento no se estipula ninguna duración, y únicamente al vencimiento del contrato. Dicho de otro modo, un compromiso de duración determinada corre hasta su término. Es un punto que conviene leer con atención antes de firmar.

La garantía Visale en 2026: lo que cambió el 6 de enero

Visale es un aval de alquiler gratuito para el inquilino, que concede Action Logement. Solo el contrato de adhesión suscrito por el arrendador da fe del aval. Las condiciones se han modificado, y la nueva versión entró en aplicación el 6 de enero de 2026. Varios parámetros se movieron en esa fecha.

Los topes de alquiler con gastos incluidos son ahora tres. Ascienden a 1.940 € en Île-de-France, a 1.575 € en las grandes ciudades, en Córcega, en los DROM (los departamentos y regiones de ultramar) y en Saint-Martin, y a 1.365 € en los demás municipios. No se ha podido consultar la lista de municipios sujetos al tope de 1.575 €. Por lo tanto, no afirmamos a qué tope corresponde Sainte-Maxime, y conviene comprobar este punto en visale.fr antes de cualquier solicitud.

La elegibilidad depende de la edad y de la situación.

Los inquilinos de 30 años o menos son elegibles sea cual sea su situación profesional, estudiantes incluidos, y sin condición de ingresos. Los inquilinos de más de 30 años son elegibles si son asalariados del sector privado con unos ingresos que no superen 1.710 € netos mensuales, o si están en movilidad o en transición profesional. Este tope de ingresos pasó de 1.500 € a 1.710 € el 6 de enero de 2026.

La duración de la cobertura se ha reorientado. En el parque privado, la garantía cubre ahora los 36 primeros meses del contrato, mientras que antes cubría toda su duración. El inquilino puede presentar una nueva solicitud al final de ese periodo si sigue siendo elegible. El importe cubierto alcanza 36 mensualidades de alquiler y gastos impagados, más un máximo de dos meses de alquiler por desperfectos en la vivienda.

Algunas reglas completan el sistema. En el parque social, la cobertura es de 9 mensualidades de impagos, más dos meses como máximo por desperfectos. Los contratos cubiertos son el alquiler sin amueblar, el alquiler amueblado, el contrato de movilidad, el contrato de temporada y el alquiler compartido. Por último, el inquilino y el arrendador no deben ser miembros de una misma familia.

La condición de solvencia sigue una regla general. El alquiler con gastos incluidos no debe superar la mitad de los ingresos del inquilino, es decir, un esfuerzo del 50 %. Existen umbrales concretos para los estudiantes y los alumnos en formación dual, pero los importes recogidos se dan para Île-de-France. No se han podido verificar los equivalentes en provincias, así que no los reproducimos.

El trámite es sencillo y se hace en línea. El inquilino presenta su solicitud antes de la firma del contrato en visale.fr y recibe un visado que acredita su elegibilidad. Después, el arrendador valida en línea un contrato de aval. El contrato de arrendamiento solo se firma tras esa validación.

Visale y los trabajadores de temporada, un punto útil aquí

Sainte-Maxime vive a un ritmo de temporada muy marcado, así que este punto cuenta. Los trabajadores de temporada son elegibles para Visale a partir de los 18 años, con un contrato de temporada en vigor. Los criterios se simplificaron en 2026 para ampliar el acceso, con un objetivo declarado de 9.000 beneficiarios en 2026 y 2027. La vivienda puede ser temporal o principal durante varias temporadas.

La cobertura de los trabajadores de temporada tiene una duración propia. Va de 1 a 9 meses, tanto en el parque privado como en el social. Merece la pena citar otras dos novedades de 2026: la extensión de la garantía a los contratos deslizantes en intermediación de alquiler, y una experiencia piloto para la convivencia intergeneracional solidaria. Esta última asocia a un inquilino de menos de 30 años o a un aprendiz con un propietario de más de 60 años.

Un último punto práctico merece conocerse. Visale es acumulable con el Avance Loca-Pass, que financia la fianza. Un candidato elegible puede presentarse, pues, con un aval gratuito y una fianza adelantada. Es una combinación que hace avanzar muchas solicitudes.

Las discriminaciones prohibidas

La ley prohíbe rechazar a un candidato por 27 criterios protegidos. Entre ellos están el origen, el sexo, la situación familiar, el embarazo, la apariencia física, la discapacidad y la edad. También están la orientación sexual, la identidad de género, la religión, las opiniones políticas y la capacidad de expresarse en una lengua. La lista es amplia, y cubre lo esencial de los motivos ilegítimos.

Lo que un arrendador puede valorar legítimamente está perfectamente definido. Se trata de la situación financiera, de la situación profesional y de los ingresos del candidato. Esa valoración se hace a partir de los documentos autorizados, es decir, el documento de identidad, el contrato de trabajo y las nóminas. El resto no le corresponde valorarlo.

Las sanciones penales son severas.

Una discriminación en el alquiler puede costar hasta tres años de prisión y 45.000 € de multa. La petición de documentos no autorizados se sanciona por separado con una multa de 3.000 €. Las dos infracciones pueden, pues, acumularse.

Los recursos de la víctima están organizados. Puede dirigirse al Défenseur des droits (el defensor del pueblo francés), un servicio gratuito disponible en el 3928, presentar una denuncia penal en un plazo de seis años desde los hechos, y emprender una acción civil de daños y perjuicios. El Défenseur des droits puede llevar una mediación, proponer sanciones o dirigirse al fiscal. La prueba puede resultar de elementos materiales, de testimonios o de un testing.

Nuestra forma de trabajar en LOCAMAXIME

Hemos elegido abrir una solicitud con solo dos documentos. El primero es el documento de identidad por las dos caras. El segundo es la última declaración de la renta. Estos dos documentos se suben directamente desde el formulario de la web.

Esta elección responde a una razón sencilla. Estos dos documentos bastan para situar una candidatura, así que no sirve de nada pedir más mientras la vivienda no está confirmada. El resto de la solicitud llega después, cuando la vivienda se confirma y la candidatura avanza. Respetamos entonces la lista del decreto, sin añadirle nada.

Este método beneficia a las dos partes. El candidato no reúne una solicitud completa para una vivienda que puede irse mientras tanto. El arrendador, por su parte, dispone enseguida de lo esencial para responder rápido.

Así trabajamos en Sainte-Maxime desde 1971, en directo y sin honorarios.

Se impone una precisión final. Este artículo explica la regla general a 12 de septiembre de 2026, y no constituye un asesoramiento jurídico sobre un caso concreto. Para una situación personal, service-public.gouv.fr publica las fichas oficiales, la ANIL ofrece información jurídica nacional, y la ADIL del Var responde gratuitamente en el departamento. Estas tres fuentes son gratuitas y accesibles para todos.