Bewerbung, Bürge und Visale: was ein Vermieter wirklich verlangen darf

Eine abschließende Liste, seit 2015 per Dekret festgelegt

Der maßgebliche Text ist das Dekret Nr. 2015-1437 vom 5. November 2015. Es erschien am 7. November 2015 im Journal officiel und trat am 8. November 2015 in Kraft. Es legt fest, welche Nachweise vom Mietbewerber und von seinem Bürgen verlangt werden dürfen. Diese Liste ist abschließend, also geschlossen.

Der Anwendungsbereich ist weit. Das Dekret erfasst private Mietverhältnisse, unmöbliert oder möbliert, die unter das Gesetz vom 6. Juli 1989 fallen, Wohngemeinschaften eingeschlossen. Ausgenommen sind der soziale Wohnungsbau, die Ferienvermietung und Wohnheime. Ein Jahresmietvertrag in Sainte-Maxime fällt damit voll in diesen Rahmen.

Eine Änderung verdient Beachtung.

Seit Oktober 2019 entfällt die Pflicht, einen Ausweis mit Unterschrift vorzulegen. Damit sollen ausländische Staatsangehörige nicht ausgeschlossen werden. Grundlage ist das Dekret Nr. 2019-1019 vom 3. Oktober 2019. Der Ausweis muss lediglich gültig sein.

Zwei Hinweise erhellen diese Tabelle. Bei der beruflichen Tätigkeit und bei den Einkünften darf der Vermieter einen oder mehrere Nachweise aus der Kategorie verlangen. Bei Identität und Wohnsitz genügt ein einziger Nachweis. Das gilt für den Bewerber ebenso wie für den Bürgen als natürliche Person.

Was man von einem Bürgen verlangen darf

Für einen Bürgen als natürliche Person gelten dieselben vier Kategorien wie für den Mieter. Er reicht also einen Ausweis, einen Wohnsitznachweis, einen Nachweis der beruflichen Tätigkeit und einen Einkommensnachweis ein. Für seinen Wohnsitz lässt der Anhang des Dekrets die letzte Mietquittung zu, eine Wasser-, Gas- oder Stromrechnung aus den letzten drei Monaten, einen Nachweis der Hausratversicherung aus den letzten drei Monaten, einen Grundsteuerbescheid oder einen Eigentumsnachweis. Mehr darf nicht verlangt werden.

Für einen Bürgen als juristische Person gilt eine kürzere Regelung. Der Vermieter darf einen Originalauszug K bis aus den letzten drei Monaten verlangen, zusammen mit dem Ausweis des Vertreters. Damit endet die Liste. Auch hier bleibt sie abschließend.

Der Fall Action Logement ist der einfachste von allen.

Ist Action Logement im Rahmen der Visale-Garantie der Bürge, darf der Vermieter nur das Dokument über diese Garantie verlangen. Mehr kann von ihm nicht gefordert werden. Das spart beiden Seiten echte Zeit.

Die verbotenen Unterlagen, und die Sanktion

Das Prinzip ergibt sich unmittelbar aus der Liste. Alles, was im Dekret vom 5. November 2015 nicht steht, darf nicht verlangt werden. Grundlage dieses Verbots ist Artikel 22-2 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989. Die Überlegung ist also einfach: Ein Nachweis, der nicht auf der Liste steht, ist ein verbotener Nachweis.

Wir veröffentlichen hier keine Aufzählung der unzulässigen Unterlagen. Keine der am 12. September 2026 geprüften amtlichen Seiten gibt die vollständige Liste aus Artikel 22-2 wieder. Das sagen wir lieber offen, statt Beispiele ohne Quelle zu übernehmen. Gesichert ist der Grundsatz einer abschließenden Liste; bei Zweifeln zu einer bestimmten Unterlage beraten die ANIL und die ADIL des Var kostenlos.

Ein Dokument nennt das amtliche Merkblatt zur Diskriminierung ausdrücklich als nicht zulässig: den Kontoauszug. Private Unterlagen dieser Art darf der Vermieter nicht anfordern. Eine weitere Regel kommt hinzu, und sie ist entscheidend: Vor der Unterzeichnung des Mietvertrags darf kein Geldbetrag verlangt werden. Es gibt also weder Reservierungsscheck noch Anzahlung noch Bearbeitungsgebühr.

Die Sanktion ist ein Bußgeld der Verwaltung. Es kann 3.000 € für eine natürliche Person und 15.000 € für eine juristische Person erreichen. Verhängt wird es vom Präfekten, innerhalb eines Jahres nach dem Verstoß. Das ist Grund genug, sich strikt an die Liste zu halten.

Ein Nachweis, der im Dekret nicht aufgeführt ist, ist ein verbotener Nachweis. Die Regel passt in einen Satz, und sie ist 3.000 € wert.

Die Kaution

Die Höhe der Kaution hängt von der Art der Vermietung ab. Bei unmöblierter Vermietung beträgt sie höchstens eine Monatsmiete ohne Nebenkosten. Bei möblierter Vermietung steigt sie auf zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Diese Obergrenzen gelten, wenn die Miete monatlich oder für Zeiträume von zwei Monaten gezahlt wird.

Zwei Fälle schließen jede Kaution aus. Keine Kaution ist möglich, wenn die Miete vierteljährlich zu zahlen ist. Ebenso wenig ist sie beim Mobilitätsmietvertrag möglich, wo das Gesetz sie ausdrücklich verbietet. In diesem letzten Fall bleibt eine Bürgschaft dagegen zulässig.

Für die Rückzahlung gelten feste Fristen. Der Vermieter hat einen Monat Zeit, wenn das Übergabeprotokoll beim Auszug dem beim Einzug entspricht, und zwei Monate bei Abweichungen. Die Frist läuft ab der Schlüsselübergabe, persönlich oder per Einschreiben.

Zahlt er nicht fristgerecht zurück, erhöht sich die Kaution um 10 % der Monatsmiete ohne Nebenkosten für jeden angefangenen Monat Verzug.

Abzüge sind möglich, aber geregelt. Sie decken ausstehende Mieten und Nebenkosten sowie die Kosten von Reparaturen. Der Vermieter muss Belege vorlegen: Kostenvoranschläge, Rechnungen, die Feststellung eines Gerichtsvollziehers oder ein Mahnschreiben, das ohne Antwort blieb. Und der Mieter darf die Kaution nicht für seine letzte Miete verwenden.

Bürgschaft und Mietausfallversicherung: beides zusammen ist verboten

Diese Regel ist oft unbekannt. Ein Vermieter als natürliche Person, der eine Versicherung gegen Mietausfall abgeschlossen hat, darf nicht zusätzlich eine Bürgschaft verlangen. Beide Sicherheiten lassen sich nicht kombinieren. Man wählt also zwischen der Versicherung und dem Bürgen.

Eine Ausnahme gibt es, und sie ist nützlich. Der versicherte Vermieter als natürliche Person darf dennoch einen Bürgen verlangen, wenn sein Mieter Student oder Auszubildender ist. Für den Vermieter als juristische Person gilt eine eigene Regel: Er darf keinen Bürgen verlangen, wenn der Student ein Stipendium der Hochschulbildung bezieht. Diese beiden Regeln darf man nicht verwechseln.

Die Bürgschaftserklärung folgt einer genauen Form. Sie ergeht als privatschriftliche oder als notarielle Urkunde.

Sie nennt die Höhe der Miete in Worten und in Zahlen, die Bedingungen ihrer Anpassung sowie die Bestätigung des Bürgen, dass er Artikel 22-1 des Gesetzes von 1989 und Artikel 2297 des Code civil kennt. Die Bürgschaft kann einfach oder selbstschuldnerisch sein, nach Wahl des Vermieters.

Die Dauer der Verpflichtung braucht eine Erklärung. Der Bürge kann seine Verpflichtung nur kündigen, wenn in der Urkunde keine Dauer festgelegt ist, und erst zum Ablauf des Mietvertrags. Eine befristete Verpflichtung läuft also bis zu ihrem Ende. Diesen Punkt liest man vor der Unterschrift besser aufmerksam.

Die Visale-Garantie 2026: was sich am 6. Januar geändert hat

Visale ist eine für den Mieter kostenlose Mietbürgschaft, die Action Logement stellt. Maßgeblich für die Bürgschaft ist allein der vom Vermieter abgeschlossene Beitrittsvertrag. Die Bedingungen wurden geändert, und die neue Fassung gilt seit dem 6. Januar 2026. Mehrere Größen haben sich zu diesem Datum verändert.

Für die Miete einschließlich Nebenkosten gibt es nun drei Obergrenzen. Sie liegen bei 1.940 € in der Île-de-France, bei 1.575 € in den großen Städten, auf Korsika, in den DROM und in Saint-Martin sowie bei 1.365 € in den übrigen Gemeinden. Die Liste der Gemeinden mit der Grenze von 1.575 € war nicht einsehbar. Wir sagen daher nicht, welche Grenze für Sainte-Maxime gilt, und dieser Punkt ist vor einem Antrag auf visale.fr zu prüfen.

Die Berechtigung hängt vom Alter und von der Situation ab.

Mietinteressenten bis 30 Jahre sind unabhängig von ihrer beruflichen Situation berechtigt, Studierende eingeschlossen, ohne Einkommensgrenze. Über 30 Jahre besteht der Anspruch für Angestellte der Privatwirtschaft mit einem Nettoeinkommen von höchstens 1.710 € im Monat sowie für Personen in beruflicher Mobilität oder im beruflichen Übergang. Diese Einkommensgrenze stieg zum 6. Januar 2026 von 1.500 € auf 1.710 €.

Die Dauer der Deckung wurde neu gefasst. Im privaten Bestand deckt die Garantie nun die ersten 36 Monate des Mietvertrags, während sie zuvor für die gesamte Vertragsdauer galt. Der Mieter kann nach Ablauf dieser Zeit einen neuen Antrag stellen, wenn er weiterhin berechtigt ist. Gedeckt werden bis zu 36 Monatsraten an ausstehender Miete und Nebenkosten, dazu höchstens zwei Monatsmieten für Schäden an der Wohnung.

Einige Regeln runden das Ganze ab. Im sozialen Bestand umfasst die Deckung 9 Monatsraten an Rückständen, dazu höchstens zwei Monate für Schäden. Gedeckt sind die unmöblierte Vermietung, die möblierte Vermietung, der Mobilitätsmietvertrag, der Saisonmietvertrag und die Wohngemeinschaft. Und Mieter und Vermieter dürfen nicht derselben Familie angehören.

Für die Zahlungsfähigkeit gilt eine allgemeine Regel. Die Miete einschließlich Nebenkosten darf die Hälfte der Einkünfte des Mieters nicht übersteigen, also eine Belastungsquote von 50 %. Für Studierende und Auszubildende in dualer Ausbildung gelten eigene Schwellen, die vorliegenden Beträge beziehen sich jedoch auf die Île-de-France. Die Entsprechungen für die Provinz waren nicht überprüfbar, deshalb führen wir sie nicht an.

Das Verfahren ist einfach und läuft online. Der Mieter stellt seinen Antrag vor der Unterzeichnung des Mietvertrags auf visale.fr und erhält ein Visum über seine Berechtigung. Der Vermieter bestätigt anschließend online einen Bürgschaftsvertrag. Erst nach dieser Bestätigung wird der Mietvertrag unterschrieben.

Visale und Saisonkräfte, ein hier nützlicher Punkt

Sainte-Maxime lebt in einem ausgeprägten Saisonrhythmus, deshalb zählt dieser Punkt. Saisonkräfte sind ab 18 Jahren für Visale berechtigt, mit laufendem Saisonvertrag. Die Kriterien wurden 2026 vereinfacht, um den Zugang zu erweitern, mit einem erklärten Ziel von 9.000 Begünstigten in den Jahren 2026 und 2027. Die Wohnung kann vorübergehend genutzt werden oder über mehrere Saisons hinweg Hauptwohnsitz sein.

Für Saisonkräfte gilt eine eigene Dauer der Deckung. Sie reicht von 1 bis 9 Monaten, im privaten wie im sozialen Bestand. Zwei weitere Neuerungen von 2026 verdienen Erwähnung: die Ausweitung der Garantie auf den bail glissant (gleitender Mietvertrag in der Mietvermittlung) und einen Modellversuch zum solidarischen Zusammenwohnen der Generationen. Dieser bringt einen Mieter unter 30 Jahren oder einen Auszubildenden mit einem Eigentümer über 60 Jahren zusammen.

Ein letzter praktischer Punkt gehört dazu. Visale lässt sich mit dem Avance Loca-Pass kombinieren, der die Kaution vorfinanziert. Ein berechtigter Bewerber kann sich also mit einer kostenlosen Bürgschaft und einer vorfinanzierten Kaution vorstellen. Diese Kombination bringt viele Bewerbungen voran.

Die verbotenen Diskriminierungen

Das Gesetz verbietet, einen Bewerber wegen eines von 27 geschützten Merkmalen abzulehnen. Dazu zählen unter anderem die Herkunft, das Geschlecht, die Familiensituation, die Schwangerschaft, das äußere Erscheinungsbild, eine Behinderung und das Alter. Dazu zählen ebenso die sexuelle Orientierung, die Geschlechtsidentität, die Religion, die politische Meinung und die Fähigkeit, sich in einer Sprache auszudrücken. Die Liste ist breit und deckt die wesentlichen unzulässigen Gründe ab.

Was ein Vermieter rechtmäßig beurteilen darf, ist genau festgelegt. Es geht um die finanzielle Lage, die berufliche Situation und die Einkünfte des Bewerbers. Diese Beurteilung stützt sich auf die zugelassenen Unterlagen, also auf den Ausweis, den Arbeitsvertrag und die Gehaltsabrechnungen. Alles Weitere steht ihm nicht zu.

Die strafrechtlichen Sanktionen sind hart.

Eine Diskriminierung bei der Vermietung kann bis zu drei Jahre Haft und 45.000 € Geldstrafe kosten. Das Verlangen unzulässiger Unterlagen wird gesondert mit 3.000 € Bußgeld geahndet. Beide Verstöße können also zusammentreffen.

Die Rechtsbehelfe des Opfers sind geregelt. Es kann den Défenseur des droits (die französische Ombudsstelle für Rechte) anrufen, ein kostenloser Dienst unter der Nummer 3928, innerhalb von sechs Jahren nach den Vorfällen Strafanzeige erstatten und zivilrechtlich auf Schadensersatz klagen. Der Défenseur des droits kann vermitteln, Sanktionen vorschlagen oder die Staatsanwaltschaft einschalten. Der Beweis kann sich aus Sachbelegen, Zeugenaussagen oder einem Testing ergeben, also einem verdeckten Vergleichstest.

Unsere Vorgehensweise bei LOCAMAXIME

Wir haben uns entschieden, eine Bewerbung mit nur zwei Dokumenten zu eröffnen. Das erste ist der Personalausweis von beiden Seiten. Das zweite ist der letzte Steuerbescheid. Beide Dokumente laden Sie direkt über das Formular der Website hoch.

Dahinter steht ein einfacher Grund. Diese beiden Dokumente genügen, um eine Bewerbung einzuordnen, also ist mehr überflüssig, solange die Wohnung nicht bestätigt ist. Der Rest der Unterlagen folgt erst danach, wenn sich die Wohnung bestätigt und die Bewerbung vorankommt. Dann halten wir uns an die Liste des Dekrets, ohne irgendetwas hinzuzufügen.

Diese Methode nützt beiden Seiten. Der Bewerber stellt keine vollständigen Unterlagen für eine Wohnung zusammen, die inzwischen weg sein kann. Der Vermieter wiederum hat sofort das Wesentliche und kann schnell antworten.

So arbeiten wir in Sainte-Maxime seit 1971, direkt und ohne Gebühren.

Zum Schluss eine Klarstellung. Dieser Beitrag erläutert die allgemeine Rechtslage zum 12. September 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die persönliche Situation veröffentlicht service-public.gouv.fr die amtlichen Merkblätter, die ANIL bietet landesweite Rechtsinformationen, und die ADIL des Var berät im Département kostenlos. Alle drei Quellen sind kostenlos und für jeden zugänglich.