La candidatura, il garante e Visale: che cosa può chiedere un locatore

Un elenco tassativo, fissato per decreto dal 2015

Il testo di riferimento è il decreto n. 2015-1437 del 5 novembre 2015. È stato pubblicato sul Journal officiel del 7 novembre 2015 ed è entrato in vigore l'8 novembre 2015. Fissa l'elenco dei documenti giustificativi che si possono chiedere al candidato inquilino e al suo garante. Questo elenco è tassativo, cioè chiuso.

Il campo di applicazione è ampio. Il decreto riguarda le locazioni del settore privato, non ammobiliate o ammobiliate, soggette alla legge del 6 luglio 1989, coabitazione compresa. Ne sono esclusi l'edilizia sociale, la locazione stagionale e i logements-foyers (residenze collettive convenzionate). Un contratto di locazione abitativa annuale a Sainte-Maxime rientra quindi pienamente in questo quadro.

Merita segnalare un'evoluzione.

Da ottobre 2019 è stato soppresso l'obbligo di un documento d'identità con firma, per non escludere alcuni cittadini stranieri. Il testo è il decreto n. 2019-1019 del 3 ottobre 2019. Il documento d'identità deve semplicemente essere in corso di validità.

Due osservazioni chiariscono questa tabella. Per l'attività professionale e per i redditi, il locatore può chiedere uno o più documenti della categoria. Per l'identità e per la residenza, basta un solo documento. La regola vale per il candidato come per il garante persona fisica.

Che cosa si può chiedere a un garante

Un garante persona fisica rientra nelle stesse quattro categorie dell'inquilino. Fornisce quindi un documento d'identità, un giustificativo di residenza, un giustificativo di attività professionale e un giustificativo di redditi. L'allegato del decreto ammette, per la sua residenza, l'ultima ricevuta di affitto, una bolletta dell'acqua, del gas o dell'elettricità di meno di tre mesi, un'attestazione di assicurazione dell'alloggio di meno di tre mesi, un avviso di imposta fondiaria o un titolo di proprietà. Nulla di più può essere richiesto.

Un garante persona giuridica segue un regime più breve. Il locatore può chiedere un estratto K bis originale di meno di tre mesi, accompagnato dal documento d'identità del rappresentante. L'elenco si ferma qui. Anche in questo caso resta tassativo.

Il caso di Action Logement è il più semplice di tutti.

Quando il garante è Action Logement a titolo della garanzia Visale, il locatore può esigere soltanto il documento che attesta questa garanzia. Nient'altro gli può essere richiesto. È un vero guadagno di tempo per entrambe le parti.

I documenti vietati, e la sanzione

Il principio si ricava direttamente dall'elenco. Tutto ciò che non figura nel decreto del 5 novembre 2015 non può essere richiesto. Il fondamento di questo divieto è l'articolo 22-2 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989. Il ragionamento è quindi semplice: un documento assente dall'elenco è un documento vietato.

Non pubblichiamo qui un elenco dei documenti vietati. Nessuna pagina ufficiale consultata il 12 settembre 2026 riporta l'elenco completo dell'articolo 22-2, e preferiamo dirlo piuttosto che ricopiare esempi non verificati. Ciò che è accertato e verificato è il principio dell'elenco tassativo. In caso di dubbio su un documento preciso, l'ANIL e l'ADIL del Var rispondono gratuitamente.

Un documento è indicato come non esigibile dalla scheda ufficiale dedicata alla discriminazione: l'estratto conto bancario. Il locatore non può chiedere documenti privati di questa natura. Si aggiunge un'altra regola, ed è essenziale: nessuna somma di denaro può essere richiesta prima della firma del contratto. Non esistono quindi né assegni di prenotazione, né acconti, né spese di istruttoria.

La sanzione prende la forma di una multa amministrativa. Può arrivare a 3.000 € per una persona fisica e a 15.000 € per una persona giuridica. È irrogata dal prefetto, entro un anno dall'infrazione. È una ragione sufficiente per attenersi rigorosamente all'elenco.

Un documento assente dall'elenco del decreto è un documento vietato. La regola sta in una frase, e vale 3.000 €.

Il deposito cauzionale

L'importo del deposito cauzionale dipende dal tipo di locazione. Nella locazione non ammobiliata è al massimo di un mese di affitto al netto delle spese. Nella locazione ammobiliata sale a due mesi di affitto al netto delle spese. Questi massimali valgono quando l'affitto si paga mensilmente o per periodi di due mesi.

Due situazioni escludono qualsiasi deposito cauzionale. Nessun deposito è possibile quando l'affitto si paga per trimestre. Nessun deposito è possibile nemmeno nel contratto di mobilità, dove la legge lo vieta espressamente. In quest'ultimo caso resta invece ammessa una fideiussione.

La restituzione segue termini fermi. Il locatore ha un mese se il verbale di riconsegna è conforme a quello di consegna, e due mesi in caso di differenze. Il termine decorre dalla riconsegna delle chiavi, a mano o con lettera raccomandata.

In mancanza di restituzione nei termini, il deposito è maggiorato del 10 % dell'affitto mensile al netto delle spese per ogni mese di ritardo iniziato.

Le trattenute sono possibili, ma regolate. Coprono gli affitti e le spese non pagati e il costo delle riparazioni. Il locatore deve produrre dei giustificativi: preventivi, fatture, verbale di un ufficiale giudiziario, oppure una lettera di messa in mora rimasta senza risposta. Infine, l'inquilino non ha il diritto di usare il deposito cauzionale per pagare l'ultimo affitto.

Garante e assicurazione contro i mancati pagamenti: il cumulo è vietato

Ecco una regola spesso ignorata. Un locatore persona fisica che ha stipulato un'assicurazione contro i rischi locativi non può, in più, esigere una fideiussione. Le due garanzie non si cumulano. Bisogna quindi scegliere tra l'assicurazione e il garante.

Esiste un'eccezione, ed è utile. Il locatore persona fisica assicurato può comunque chiedere un garante se il suo inquilino è studente o apprendista. Una regola distinta si applica al locatore persona giuridica: gli è vietato chiedere un garante se lo studente è borsista dell'istruzione superiore. Queste due regole non vanno confuse.

L'atto di fideiussione segue un formalismo preciso. Prende la forma di una scrittura privata o di un atto pubblico.

Indica l'importo dell'affitto in lettere e in cifre, le condizioni della sua revisione, e il riconoscimento da parte del garante di conoscere gli articoli 22-1 della legge del 1989 e 2297 del codice civile. La fideiussione può essere semplice o solidale, a scelta del locatore.

La durata dell'impegno merita una spiegazione. Il garante può recedere dal proprio impegno solo se nell'atto non è stipulata alcuna durata, e soltanto alla scadenza del contratto. In altre parole, un impegno a tempo determinato corre fino al suo termine. È un punto da leggere con attenzione prima di firmare.

La garanzia Visale nel 2026: che cosa è cambiato il 6 gennaio

Visale è una garanzia locativa gratuita per l'inquilino, rilasciata da Action Logement. Solo il contratto di adesione sottoscritto dal locatore fa fede della fideiussione. Le condizioni sono state modificate, e la nuova versione è entrata in applicazione il 6 gennaio 2026. Diversi parametri sono cambiati in quella data.

I massimali di affitto comprensivo di spese sono ormai tre. Ammontano a 1.940 € in Île-de-France, a 1.575 € nelle grandi città, in Corsica, nei DROM (dipartimenti e regioni d'oltremare francesi) e a Saint-Martin, e a 1.365 € negli altri comuni. L'elenco dei comuni soggetti al massimale di 1.575 € non ha potuto essere consultato. Non affermiamo quindi a quale massimale sia soggetta Sainte-Maxime, e questo punto va verificato su visale.fr prima di ogni domanda.

L'ammissibilità dipende dall'età e dalla situazione.

Gli inquilini di 30 anni o meno sono ammessi qualunque sia la loro situazione professionale, studenti compresi, senza condizioni di reddito. Gli inquilini di più di 30 anni sono ammessi se sono dipendenti del settore privato con un reddito non superiore a 1.710 € netti al mese, oppure se sono in mobilità o in transizione professionale. Questo massimale di reddito è passato da 1.500 € a 1.710 € il 6 gennaio 2026.

La durata della copertura è stata ridefinita. Nel parco privato la garanzia copre ormai i primi 36 mesi del contratto, mentre prima copriva tutta la durata del contratto. L'inquilino può presentare una nuova domanda al termine di questo periodo se resta ammissibile. L'importo coperto arriva a 36 mensilità di affitto e spese non pagati, più al massimo due mesi di affitto a titolo di danni locativi.

Alcune regole completano il dispositivo. Nel parco sociale la copertura è di 9 mensilità di mancati pagamenti, più al massimo due mesi per i danni. I contratti coperti sono la locazione non ammobiliata, la locazione ammobiliata, il contratto di mobilità, il contratto stagionale e la coabitazione. Infine, l'inquilino e il locatore non devono essere membri della stessa famiglia.

La condizione di solvibilità segue una regola generale. L'affitto comprensivo di spese non deve superare la metà dei redditi dell'inquilino, cioè un tasso di sforzo del 50 %. Esistono soglie particolari per gli studenti e per gli apprendisti in alternanza, ma gli importi rilevati valgono per l'Île-de-France. Gli equivalenti in provincia non hanno potuto essere verificati, e quindi non li riportiamo.

La procedura è semplice e si svolge online. L'inquilino presenta la domanda prima della firma del contratto su visale.fr e riceve un visto che attesta la sua ammissibilità. Il locatore convalida poi online un contratto di fideiussione. Il contratto di locazione si firma solo dopo questa convalida.

Visale e i lavoratori stagionali, un punto utile qui

Sainte-Maxime vive a un ritmo stagionale marcato, quindi questo punto conta. I lavoratori stagionali possono accedere a Visale a partire dai 18 anni, con un contratto stagionale in corso. I criteri sono stati semplificati nel 2026 per allargare l'accesso, con un obiettivo dichiarato di 9.000 beneficiari sul 2026 e sul 2027. L'alloggio può essere temporaneo o principale su più stagioni.

La copertura degli stagionali ha una durata propria. Va da 1 a 9 mesi, nel parco privato come nel parco sociale. Meritano una citazione altre due novità del 2026: l'estensione della garanzia ai baux glissants (contratti a scorrimento) nell'intermediazione locativa, e una sperimentazione per la coabitazione intergenerazionale solidale. Quest'ultima mette insieme un inquilino di meno di 30 anni o un apprendista e un proprietario di più di 60 anni.

Un ultimo punto pratico merita di essere conosciuto. Visale è cumulabile con l'Avance Loca-Pass, che finanzia il deposito cauzionale. Un candidato ammissibile può quindi presentarsi con una garanzia gratuita e un deposito cauzionale anticipato. È una combinazione che fa avanzare molte candidature.

Le discriminazioni vietate

La legge vieta di rifiutare un candidato sulla base di 27 criteri protetti. Vi si trovano in particolare l'origine, il sesso, la situazione familiare, la gravidanza, l'aspetto fisico, la disabilità e l'età. Vi si trovano anche l'orientamento sessuale, l'identità di genere, la religione, le opinioni politiche e la capacità di esprimersi in una lingua. L'elenco è ampio, e copre l'essenziale dei motivi illegittimi.

Ciò che un locatore può legittimamente valutare è definito con precisione. Si tratta della situazione finanziaria, della situazione professionale e dei redditi del candidato. Questa valutazione si fa sulla base dei documenti autorizzati, cioè il documento d'identità, il contratto di lavoro e le buste paga. Il resto non rientra nella sua valutazione.

Le sanzioni penali sono pesanti.

Una discriminazione nella locazione può costare fino a tre anni di reclusione e 45.000 € di multa. La richiesta di documenti non autorizzati è sanzionata a parte con una multa di 3.000 €. Le due infrazioni possono quindi cumularsi.

I ricorsi della vittima sono organizzati. Può rivolgersi al Défenseur des droits (difensore dei diritti, servizio gratuito) al numero 3928, presentare denuncia penale entro sei anni dai fatti, e avviare un'azione civile di risarcimento. Il Défenseur des droits può condurre una mediazione, proporre sanzioni o rivolgersi al procuratore. La prova può risultare da elementi materiali, da testimonianze o da un testing.

Il nostro modo di lavorare in LOCAMAXIME

Abbiamo scelto di aprire una pratica con due soli documenti. Il primo è la carta d'identità fronte e retro. Il secondo è l'ultima dichiarazione dei redditi. Questi due documenti si caricano direttamente dal modulo del sito.

Questa scelta risponde a una ragione semplice. Questi due documenti bastano a inquadrare una candidatura, quindi è inutile chiederne altri finché l'alloggio non è confermato. Il resto della pratica arriva solo dopo, quando l'alloggio si conferma e la candidatura avanza. Rispettiamo allora l'elenco del decreto, senza aggiungervi nulla.

Questo metodo giova a entrambe le parti. Il candidato non mette insieme una pratica completa per un alloggio che nel frattempo può andare a un altro. Il locatore, dal canto suo, dispone subito dell'essenziale per rispondere in fretta.

È così che lavoriamo a Sainte-Maxime dal 1971, in diretta e senza onorari.

Si impone una precisazione finale. Questo articolo spiega la regola generale al 12 settembre 2026, e non costituisce una consulenza legale su un caso particolare. Per una situazione personale, service-public.gouv.fr pubblica le schede ufficiali, l'ANIL offre un'informazione giuridica nazionale, e l'ADIL del Var risponde gratuitamente nel dipartimento. Queste tre fonti sono gratuite e accessibili a tutti.