Alta tensione abitativa, preavvisi e affitti: che cosa vale nel golfo

Il fatto centrale: Sainte-Maxime non è in zona ad alta tensione abitativa

Cominciamo dalla risposta. Sainte-Maxime non figura nell'allegato del decreto in vigore. Fréjus e Saint-Raphaël vi figurano, così come Draguignan. Il confine passa quindi a est del golfo, tra il massif des Maures e la bassa valle dell'Argens.

Per il Var, l'allegato comprende anche Puget-sur-Argens, Le Muy e Les Arcs. Non comprende né Saint-Tropez, né Cogolin, né Grimaud, né Gassin. Non comprende nemmeno Ramatuelle, La Croix-Valmer, Le Plan-de-la-Tour, Roquebrune-sur-Argens e Vidauban. La tabella qui sotto riprende i dodici comuni del perimetro abituale dei nostri candidati.

Si impone una precisazione di lettura su questa tabella. Descrive l'allegato così come è in vigore al 12 settembre 2026, quindi per un contratto firmato, rinnovato tacitamente o rinnovato a partire dal 24 dicembre 2025.

Il simulatore ufficiale di service-public.gouv.fr distingue infatti tre regimi secondo la data del contratto: a partire dal 24 dicembre 2025, tra il 27 agosto 2023 e il 24 dicembre 2025, e prima del 27 agosto 2023. Per un contratto più vecchio, occorre quindi interrogare il simulatore con la data esatta del contratto.

Che cosa comprende esattamente la nozione di zona ad alta tensione abitativa

La zona ad alta tensione abitativa ha una definizione precisa. Si tratta di una zona di urbanizzazione continua di più di 50.000 abitanti dove esiste uno squilibrio marcato tra l'offerta e la domanda di alloggi, con serie difficoltà di accesso all'abitazione. Questa definizione rinvia all'articolo 232 del codice generale delle imposte. La soglia di popolazione si misura sulla scala dell'unità urbana, e non su quella del comune.

Questo meccanismo spiega il risultato del golfo. L'unità urbana di Sainte-Maxime, ai sensi dell'INSEE, si compone di due soli comuni, Grimaud e Sainte-Maxime. Quella di Saint-Tropez ne conta tre, Gassin, Ramatuelle e Saint-Tropez. Cogolin e Roquebrune-sur-Argens formano ciascuna la propria unità urbana, mentre La Croix-Valmer rientra in quella di Cavalaire-sur-Mer.

A est, gli ordini di grandezza cambiano. L'unità urbana di Fréjus riunisce Fréjus, Puget-sur-Argens e Saint-Raphaël. Quella di Draguignan contava 73.702 abitanti al censimento 2023, quindi ben al di sopra della soglia di 50.000. La differenza di trattamento tra le due sponde del golfo dipende così dalla dimensione dell'agglomerato, e non dal prezzo degli immobili.

Il confine della zona ad alta tensione abitativa non segue i prezzi al metro quadrato: segue la dimensione degli agglomerati.

Le due voci dell'allegato, e ciò che ciascuna comanda

Circola spesso un'idea falsa: esisterebbero due decreti, un testo locativo e un testo fiscale. Non è esatto. Esiste un solo decreto, quello del 10 maggio 2013, il cui allegato comporta due voci. Il decreto del 25 agosto 2023 ha modificato questo allegato, e quello del 22 dicembre 2025 lo ha aggiornato di nuovo.

La voce 1° riguarda i comuni che appartengono a un'unità urbana di più di 50.000 abitanti in squilibrio. Sono questi comuni, e soltanto essi, a comandare la limitazione dell'evoluzione degli affitti nella nuova locazione. Sono sempre essi ad aprire all'inquilino il preavviso ridotto a un mese. È quindi la voce che conta per un contratto.

La voce 2° riguarda i comuni definiti ad alta tensione abitativa e turistici.

È stata creata dalla legge del 30 dicembre 2022 e introdotta nell'allegato dal decreto del 25 agosto 2023. L'ANIL è esplicita: “queste nuove zone non sono interessate dalla limitazione dell'evoluzione degli affitti”. Comandano solo la fiscalità, cioè l'imposta sugli alloggi sfitti e la facoltà per il comune di maggiorare l'imposta di abitazione sulle seconde case.

Merita segnalare una sfumatura. Il decreto del 25 agosto 2023 non ha soltanto creato la voce fiscale. Ha anche fatto evolvere il perimetro della voce 1°, integrandovi nuove unità urbane e modificando quello di unità già classificate. Ecco perché il simulatore ufficiale chiede la data del contratto prima di rispondere.

Il preavviso dell'inquilino, nella locazione non ammobiliata e in quella ammobiliata

Il preavviso è la conseguenza più visibile della classificazione. Nella locazione non ammobiliata, il preavviso dell'inquilino è di tre mesi nel caso generale, quindi fuori dalla zona ad alta tensione abitativa. Scende a un mese in zona ad alta tensione abitativa, a condizione che l'inquilino indichi nella sua disdetta il motivo legato alla situazione dell'alloggio in zona ad alta tensione abitativa. Questa indicazione non è una formalità, condiziona il beneficio del termine ridotto.

Nella locazione ammobiliata la regola è uniforme. Il preavviso dell'inquilino è di un mese ovunque in Francia, senza eccezioni, che l'alloggio sia in zona ad alta tensione abitativa o no. Un ammobiliato di Sainte-Maxime e un ammobiliato di Fréjus seguono quindi la stessa regola. La differenza di zona vale solo per la locazione non ammobiliata.

Per un alloggio non ammobiliato a Sainte-Maxime, il preavviso dell'inquilino è quindi di tre mesi nel caso generale al 12 settembre 2026. Questo termine resta comunque riducibile a un mese in diverse situazioni personali, indipendentemente dalla zona. Questi casi figurano nella sezione seguente. Si applicano ovunque in Francia.

I casi di preavviso ridotto a un mese fuori dalla zona ad alta tensione abitativa

La legge prevede sette situazioni in cui l'inquilino di un alloggio non ammobiliato può andarsene con un preavviso di un mese, qualunque sia il comune. La prima è l'ottenimento di un alloggio sociale. La seconda è il beneficio del revenu de solidarité active (reddito minimo francese) o dell'allocation aux adultes handicapés (assegno francese per adulti con disabilità). La terza è uno stato di salute che giustifica un cambio di domicilio.

Gli altri quattro riguardano la situazione personale o professionale. Un inquilino vittima di violenze domestiche beneficia del termine ridotto. Lo stesso vale per l'ottenimento di un primo impiego, poi per un trasferimento o un cambio del luogo di lavoro, per i dipendenti come per i funzionari. La perdita del lavoro o la fine del contratto di lavoro apre lo stesso diritto.

Questi casi si giustificano nella disdetta.

L'inquilino deve indicare il motivo ed essere in grado di provarlo. Una disdetta che non indica alcun motivo resta valida, ma corre allora su tre mesi. È un punto che ricordiamo sistematicamente, perché evita un mese di affitto inutile.

La forma della disdetta e il calcolo del termine

La forma è identica in zona ad alta tensione abitativa e fuori. La disdetta dell'inquilino passa per lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, per atto di ufficiale giudiziario, o per consegna a mano contro ricevuta o firma. La lettera raccomandata elettronica è valida se il destinatario accetta questa modalità. Una semplice email non basta quindi.

Il calcolo del termine segue una regola semplice. Il preavviso decorre dalla data di ricezione e si conclude il giorno corrispondente del mese di scadenza. Una disdetta ricevuta il 5 settembre si conclude così il 5 ottobre a mezzanotte. L'inquilino deve l'affitto e le spese per tutta la durata del preavviso, salvo che un nuovo inquilino occupi l'alloggio prima del suo termine.

Il tetto all'affitto nella nuova locazione in zona ad alta tensione abitativa

Il secondo effetto della classificazione riguarda l'affitto. Il testo in vigore è il decreto n. 2026-644 del 20 luglio 2026, che modifica il decreto n. 2017-1198 del 27 luglio 2017. Si applica dal 1º agosto 2026 al 31 luglio 2027. Questo dispositivo è rinnovato ogni anno con un nuovo decreto, ma nulla permette di affermare oggi che lo sarà oltre questa data.

La regola nella nuova locazione è chiara. Nei comuni interessati, il nuovo affitto non può superare quello dell'inquilino precedente. Esistono due eccezioni: un affitto manifestamente sottovalutato rispetto a quelli del vicinato, oppure lavori di miglioramento realizzati nell'alloggio. Nel primo caso, l'aumento non può superare il 50 % della differenza tra l'affitto di mercato e l'affitto precedente.

Nel caso dei lavori, l'aumento è limitato al 15 % del costo comprensivo di imposte. La scheda ufficiale evoca inoltre una condizione di importo: i lavori devono rappresentare almeno l'ultimo anno di affitto. Questa formulazione richiederebbe una conferma prima di essere applicata a una pratica reale. Al rinnovo del contratto, l'affitto evolve in linea di principio secondo l'indice di riferimento degli affitti, con le stesse eccezioni.

Tre casi sfuggono al tetto. Si tratta della prima messa in locazione dell'alloggio, di un alloggio sfitto da almeno diciotto mesi, e di lavori recenti di meno di sei mesi. Attenzione però per l'alloggio sfitto: la libertà di fissazione è acquisita solo se l'alloggio è classificato da A a E. Se è classificato F o G, l'affitto non può superare quello dell'inquilino precedente.

Quest'ultimo punto si ricollega a una regola nazionale. Gli alloggi classificati F e G non possono essere oggetto di alcun aumento di affitto dal 24 agosto 2022, su tutto il territorio. Questo blocco deriva dalla legge Climat et résilience del 22 agosto 2021, quindi si applica a Sainte-Maxime come ovunque. Fuori dalla zona ad alta tensione abitativa, è anzi il principale limite legale all'evoluzione di un affitto tra due inquilini.

La regolamentazione del livello degli affitti, un dispositivo diverso

Esiste un terzo dispositivo, da non confondere con i due precedenti. La regolamentazione del livello degli affitti è una sperimentazione nata dalla legge ELAN del 23 novembre 2018. Fissa un affitto di riferimento mediano, un affitto di riferimento maggiorato del 20 % e un affitto di riferimento ridotto del 30 %. Questi riferimenti variano secondo il tipo di locazione, il numero di stanze e l'epoca di costruzione.

L'elenco dei territori interessati è tassativo e pubblicato. Comprende Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Lille con Hellemmes e Lomme, Lyon e Villeurbanne, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole e il Pays Basque. Nessun comune del Var vi figura. La regolamentazione del livello degli affitti non si applica quindi a Sainte-Maxime, e questo punto è certo.

La fiscalità: alloggi sfitti e seconde case

La classificazione produce infine effetti fiscali. I comuni iscritti nell'allegato possono essere soggetti all'imposta sugli alloggi sfitti, e il comune può maggiorarvi l'imposta di abitazione sulle seconde case. Questi effetti derivano dall'iscrizione nell'allegato del decreto. Un comune che non vi figura non rientra quindi in questo quadro a titolo di questo testo.

Questa distinzione conta per un proprietario del golfo. Il fatto che un comune conosca un forte tasso di seconde case non basta a iscriverlo nell'allegato. Solo il testo fa fede, e si legge comune per comune. Per una questione fiscale precisa, l'ADIL del Var indirizza utilmente verso l'interlocutore giusto.

Come verificare un comune e una data precisi

Il metodo più sicuro sta in un indirizzo. Il ministero mette a disposizione un simulatore ufficiale su service-public.gouv.fr, intitolato “Savoir si un logement est situé en zone tendue” (sapere se un alloggio si trova in zona ad alta tensione abitativa). Basta inserirvi il comune, poi indicare la data del contratto tra i tre regimi proposti. La risposta ottenuta è ufficiale e aggiornata.

Ecco che cosa significa in pratica da noi. I nostri alloggi si trovano a Sainte-Maxime, fuori dalla zona ad alta tensione abitativa al 12 settembre 2026. Il preavviso di un inquilino in alloggio non ammobiliato è quindi di tre mesi, salvo una situazione personale che dia diritto al termine ridotto. Nell'ammobiliato è di un mese, come ovunque in Francia.

Un'ultima osservazione, per onestà. La classificazione di un comune può cambiare con i decreti, e il prossimo aggiornamento modificherà forse questa tabella.

Datiamo quindi sistematicamente lo stato del diritto, qui al 12 settembre 2026. Per un caso personale, service-public.gouv.fr, l'ANIL e l'ADIL del Var rispondono gratuitamente, e questo articolo non sostituisce la loro risposta.