Prestazione energetica e alloggi energivori: calendario e novità 2026

Da dove viene il calendario dei divieti

Il calendario deriva dalla legge Climat et résilience del 22 agosto 2021 (legge francese su clima e resilienza). Ha integrato la prestazione energetica nella definizione di alloggio decoroso, con soglie che si stringono per tappe. Ogni tappa rende non decoroso, quindi impossibile da affittare, un alloggio che si trova sotto la soglia. La tabella qui sotto riprende queste tappe per la Francia metropolitana.

Un punto di metodo evita molta inquietudine inutile. Il divieto colpisce solo i contratti firmati, rinnovati o tacitamente rinnovati a partire dalla data di scadenza interessata. Un contratto firmato prima del 1º gennaio 2025 non è quindi toccato finché non viene rinnovato, né espressamente né tacitamente. La misura non riguarda inoltre né gli alloggi occupati dal proprietario, né le seconde case.

Oltremare il calendario è differito.

Il divieto degli alloggi classificati G interviene lì nel 2028 e quello degli F nel 2031, in Guadalupa, Martinica, Guyana, a La Réunion e a Mayotte. Questo scarto non ha alcun effetto a Sainte-Maxime. È segnalato qui per evitare ogni confusione di lettura.

Nel 2025 è stata introdotta un'attenuazione in sede giudiziaria. Il giudice non potrebbe ordinare lavori quando vincoli architettonici o di tutela rendono impossibile la messa a norma, attestati da un professionista qualificato. L'ANIL presenta questa eccezione come applicabile a partire dal 2025, ma il testo che la prevede non ha potuto essere individuato. Resta quindi da verificare presso l'ADIL del Var prima di trarne una conclusione.

Il blocco dell'affitto, una regola nazionale e non locale

Gli affitti degli alloggi classificati F e G sono bloccati dal 24 agosto 2022. Questo blocco si applica su tutto il territorio, nel parco privato come nel parco sociale. Deriva dalla legge Climat et résilience, quindi non dipende dalla classificazione del comune in zona ad alta tensione abitativa. La confusione è frequente, e costa cara a chi ci cade.

La portata del blocco è ampia. Il locatore di un alloggio F o G non può aumentare l'affitto tra due inquilini, cioè al momento di una nuova locazione. Non può farlo nemmeno al rinnovo del contratto. Infine, non può applicare l'indicizzazione annuale sull'indice di riferimento degli affitti.

Due precisazioni completano il quadro. Le locazioni turistiche stagionali sono escluse dal dispositivo di blocco degli affitti.

In zona ad alta tensione abitativa, il decreto annuale che limita l'evoluzione degli affitti ricorda da parte sua gli alloggi F e G tra i casi in cui nessun aumento è possibile. Le due regole si incontrano quindi, anche se il loro fondamento è diverso.

Il calendario non si è spostato di un giorno. È cambiato il termometro, non la data dell'esame.

Per quanto tempo resta valido un attestato di prestazione energetica

Un attestato di prestazione energetica è valido dieci anni. Per una messa in locazione, deve avere meno di dieci anni alla data di firma del contratto. Questa durata è semplice, ma ha conosciuto un'eccezione importante il 1º gennaio 2025. Gli attestati realizzati prima del 1º luglio 2021, con il vecchio metodo, hanno cessato di essere validi a quella data.

La scheda ufficiale riguarda precisamente gli attestati redatti tra il 1º gennaio 2018 e il 30 giugno 2021. La conseguenza pratica è netta al 12 settembre 2026: ogni attestato utilizzabile è necessariamente un attestato realizzato a partire dal 1º luglio 2021, con il metodo riformato. Un proprietario che ritrova un attestato più vecchio deve quindi farne redigere uno nuovo. La verifica richiede trenta secondi, perché la data figura sul documento.

L'attestato di prestazione energetica è opponibile dal 1º luglio 2021. Questo significa che si può far valere la responsabilità contrattuale del locatore o del venditore se il documento è errato. Di conseguenza, un attestato collettivo di edificio non esonera più dall'attestato individuale dell'alloggio. Può servire soltanto come base per l'attestato individuale.

La classificazione si basa su una doppia soglia, e questo sorprende spesso. Per ottenere un'etichetta da A a G, l'alloggio deve raggiungere una soglia minima su ciascuno dei due criteri. Il primo criterio è il consumo di energia, il secondo le emissioni di gas serra. Il peggiore dei due risultati comanda quindi l'etichetta finale.

Il vero cambiamento del 2026: il coefficiente dell'elettricità

Ecco l'informazione più utile per un locatore nel settembre 2026. L'attestato converte l'elettricità consumata in energia primaria con un coefficiente. Questo coefficiente è stato pari a 2,3 per anni. Un decreto ministeriale dell'agosto 2025 lo ha abbassato a 1,9 a partire dal 1º gennaio 2026.

L'effetto di questo abbassamento è meccanico. Uno stesso consumo di elettricità si traduce in un consumo di energia primaria più basso, quindi in un'etichetta potenzialmente migliore. Secondo l'ANIL, circa 850.000 alloggi uscirebbero dallo status di alloggio energivoro F o G grazie a questo primo ribasso. La data esatta e il numero di questo decreto ministeriale dell'agosto 2025 non hanno potuto essere confermati, e lo segnaliamo per onestà.

Un secondo movimento è già scritto.

Il decreto ministeriale del 19 agosto 2026 abbassa di nuovo il coefficiente, da 1,9 a 1,7, a partire dal 1º gennaio 2027. Sono interessati tutti gli alloggi che usano l'elettricità per il riscaldamento, la climatizzazione o la produzione di acqua calda sanitaria. Il guadagno può arrivare a una classe, e in rari casi a due.

Due garanzie accompagnano questo cambiamento, e meritano di essere conosciute. Nessuna etichetta può peggiorare a causa di questo nuovo calcolo. Inoltre, alloggi classificati F o G possono uscirne e sfuggire così alle restrizioni di locazione. Il calendario, invece, resta identico: cambia solo il metodo di calcolo.

Il ricalcolo gratuito con l'osservatorio dell'ADEME

Un attestato esistente resta valido dieci anni, anche dopo questi cambiamenti di coefficiente. Non è quindi necessario far tornare un tecnico certificatore. È invece possibile un ricalcolo gratuito, senza nuovo sopralluogo, tramite l'osservatorio degli attestati dell'ADEME. È la strada da preferire per un alloggio riscaldato o climatizzato con l'elettricità.

Il passo ha un interesse concreto sul litorale del Var. Molti alloggi del golfo di Saint-Tropez sono riscaldati con l'elettricità, spesso con un climatizzatore reversibile. Sono proprio quelli che il cambiamento di coefficiente può far salire di una classe. Un ricalcolo non costa nulla e può modificare il diritto di affittare.

Ecco l'ordine da seguire al 12 settembre 2026. Occorre prima verificare la data dell'attestato e l'etichetta ottenuta.

Occorre poi guardare se l'alloggio usa l'elettricità per il riscaldamento, la climatizzazione o l'acqua calda sanitaria. Se è così, occorre chiedere il ricalcolo all'osservatorio dell'ADEME prima di avviare dei lavori.

Le sanzioni legate all'attestato

Le sanzioni non riguardano solo l'alloggio non decoroso. Il ricorso a un tecnico non certificato è punito con una multa di 1.500 €, portata a 3.000 € in caso di recidiva. Anche la mancata trasmissione dell'attestato all'ADEME è punita con 1.500 €. Infine, un'informazione errata in un annuncio può costare fino a 3.000 €, e 15.000 € per una persona giuridica.

Dal lato dell'inquilino, i ricorsi sono organizzati per tappe. Comincia con il chiedere la messa a norma per iscritto, preferibilmente con lettera raccomandata. In mancanza di accordo entro due mesi, può rivolgersi alla commissione dipartimentale di conciliazione o al giudice. Il giudice può ordinare i lavori, sospendere o ridurre l'affitto, e accordare un risarcimento.

Esiste un'ultima leva, ed è potente.

Gli enti previdenziali possono trattenere le indennità per l'alloggio finché l'alloggio non è messo a norma. L'inquilino può anche chiedere l'attestato al suo locatore. Un attestato aggiornato, consegnato alla firma, evita quindi la maggior parte di queste difficoltà.

Clima mediterraneo: nessuna modulazione, diciamolo francamente

Un'idea circola sul litorale, ed è inesatta. L'attestato non prevede alcuna regola favorevole al clima mediterraneo. La modulazione delle soglie delle etichette E, F e G esiste davvero, ma riguarda solo le zone climatiche H1b, H1c e H2d situate a più di 800 metri di altitudine. Sainte-Maxime, al livello del mare e sul versante mediterraneo, non ne beneficia.

Il raffrescamento è una delle cinque voci di consumo prese in conto dall'attestato. Le altre quattro sono il riscaldamento, l'acqua calda sanitaria, gli ausiliari e l'illuminazione. Un fabbisogno di freddo entra quindi nel calcolo del consumo, e questo può pesare sul risultato di un alloggio climatizzato.

Le modalità precise di attivazione di questo calcolo secondo la zona climatica non hanno potuto essere confermate su una pagina aggiornata, e quindi non affermiamo che a un alloggio di Sainte-Maxime venga automaticamente imputato un fabbisogno di freddo.

Anche l'indicatore di comfort estivo merita una spiegazione. Viene obbligatoriamente valutato e classificato in buono, medio o insufficiente. Ma si valuta solo il comfort estivo passivo, e i sistemi di raffrescamento attivi non sono presi in conto, esclusi i ventilatori. Installare un climatizzatore non migliora quindi questo indicatore.

La conclusione è semplice, e vale più di un discorso rassicurante. Ciò che migliora un'etichetta nel Var sono l'isolamento, i serramenti, la protezione solare passiva e il modo di produrre calore. La dolcezza del clima non dà alcun bonus normativo. Il nuovo coefficiente dell'elettricità, invece, porta un guadagno reale e gratuito da verificare.

Dove verificare la Sua situazione

Ecco infine gli interlocutori giusti. Il sito service-public.gouv.fr pubblica le schede ufficiali sull'attestato di prestazione energetica, sul decoro dell'alloggio e sugli obblighi del locatore. L'ADEME mette a disposizione l'osservatorio degli attestati, dove si chiede il ricalcolo gratuito. L'ANIL e l'ADIL del Var rispondono gratuitamente su una situazione individuale.

In LOCAMAXIME, ogni alloggio proposto tutto l'anno dispone di un attestato di prestazione energetica in corso di validità, allegato al contratto. Seguiamo il calendario e il metodo di calcolo, perché condizionano direttamente la nostra attività. Questo articolo descrive lo stato del diritto al 12 settembre 2026, e sarà aggiornato non appena un testo lo modificherà. Spiega la regola generale e non costituisce una consulenza legale su un caso particolare.