DPE y viviendas con mala eficiencia energética: el calendario y lo que cambió en 2026

De dónde viene el calendario de prohibición

El calendario procede de la ley Climat et résilience de 22 de agosto de 2021. Esa ley integró el rendimiento energético en la definición de vivienda digna, con umbrales que se estrechan por etapas. Cada etapa vuelve indigna, y por tanto imposible de alquilar, una vivienda situada por debajo del umbral. El cuadro siguiente recoge esas etapas para la Francia metropolitana.

Un apunte de método evita mucha inquietud innecesaria. La prohibición solo alcanza a los contratos firmados, renovados o prorrogados tácitamente a partir de la fecha correspondiente. Un contrato firmado antes del 1 de enero de 2025 no se ve afectado, pues, mientras no se renueve ni se prorrogue tácitamente. La medida tampoco afecta a las viviendas ocupadas por su propietario ni a las segundas residencias.

En ultramar, el calendario está desplazado.

La prohibición de las viviendas clasificadas G llega allí en 2028 y la de las F en 2031, en Guadalupe, Martinica, Guayana, La Reunión y Mayotte. Este desfase no tiene ningún efecto en Sainte-Maxime. Se señala aquí para evitar cualquier confusión de lectura.

En 2025 se introdujo una flexibilización en la fase judicial. El juez no podría ordenar obras cuando unas limitaciones arquitectónicas o patrimoniales hagan imposible la puesta en conformidad, acreditadas por un profesional cualificado. La ANIL presenta esta excepción como aplicable a partir de 2025, pero no se ha podido identificar el texto que la recoge. Conviene, pues, comprobarla con la ADIL del Var antes de sacar una conclusión.

La congelación del alquiler, una regla nacional y no local

Los alquileres de las viviendas clasificadas F y G están congelados desde el 24 de agosto de 2022. Esta congelación se aplica en todo el territorio, tanto en el parque privado como en el social. Procede de la ley Climat et résilience, así que no depende de la clasificación del municipio en zona tensionada. La confusión es frecuente, y sale cara a quien se equivoca.

El alcance de la congelación es amplio. El arrendador de una vivienda F o G no puede subir el alquiler entre dos inquilinos, es decir, al volver a alquilar. Tampoco puede hacerlo al renovar el contrato. Por último, no puede aplicar la revisión anual según el índice de referencia de los alquileres.

Dos precisiones completan este cuadro. Los alquileres turísticos de temporada quedan fuera de la congelación.

En zona tensionada, el decreto anual que regula la evolución de los alquileres recuerda por su parte las viviendas F y G entre los casos en los que no cabe ninguna subida. Las dos reglas coinciden, pues, aunque su fundamento sea distinto.

El calendario no se ha movido ni un día. Lo que ha cambiado es el termómetro, no la fecha del examen.

Cuánto tiempo sigue siendo válido un DPE

Un diagnóstico de rendimiento energético es válido diez años. Para poner una vivienda en alquiler, debe tener menos de diez años en la fecha de firma del contrato. Esta duración es sencilla, pero conoció una excepción importante el 1 de enero de 2025. Los DPE realizados antes del 1 de julio de 2021, con el método anterior, dejaron de ser válidos en esa fecha.

La ficha oficial se refiere en concreto a los DPE emitidos entre el 1 de enero de 2018 y el 30 de junio de 2021. La consecuencia práctica es clara a 12 de septiembre de 2026: todo DPE utilizable es necesariamente un DPE realizado a partir del 1 de julio de 2021, con el método reformado. Un propietario que desentierre un diagnóstico más antiguo debe, pues, encargar uno nuevo. La comprobación lleva treinta segundos, ya que la fecha figura en el documento.

El DPE es oponible desde el 1 de julio de 2021. Esto significa que puede exigirse la responsabilidad contractual del arrendador o del vendedor si el documento es erróneo. Por consiguiente, un DPE colectivo del edificio ya no exime del DPE individual de la vivienda. Solo puede servir de base para el diagnóstico individual.

La clasificación se basa en un doble umbral, lo que suele sorprender. Para obtener una etiqueta de A a G, la vivienda debe alcanzar un umbral mínimo en cada uno de los dos criterios. El primer criterio es el consumo de energía, el segundo las emisiones de gases de efecto invernadero. El peor de los dos resultados manda, pues, sobre la etiqueta final.

El verdadero cambio de 2026: el coeficiente de la electricidad

Esta es la información más útil para un arrendador en septiembre de 2026. El DPE convierte la electricidad consumida en energía primaria mediante un coeficiente. Ese coeficiente fue de 2,3 durante años. Una orden ministerial de agosto de 2025 lo rebajó a 1,9 a partir del 1 de enero de 2026.

El efecto de esta rebaja es mecánico. Un mismo consumo de electricidad se traduce en un consumo de energía primaria menor, y por tanto en una etiqueta potencialmente mejor. Según la ANIL, unas 850.000 viviendas saldrían de la categoría F o G gracias a esta primera bajada. No se han podido confirmar la fecha exacta ni el número de esa orden ministerial de agosto de 2025, y lo señalamos por honestidad.

Un segundo movimiento ya está escrito.

La orden ministerial de 19 de agosto de 2026 rebaja de nuevo el coeficiente, de 1,9 a 1,7, a partir del 1 de enero de 2027. Afecta a todas las viviendas que usan la electricidad para la calefacción, el aire acondicionado o la producción de agua caliente sanitaria. La ganancia puede llegar a una clase, incluso a dos en casos raros.

Dos garantías acompañan este cambio, y merece la pena conocerlas. Ninguna etiqueta puede empeorar por este nuevo cálculo. Además, viviendas clasificadas F o G pueden salir de esa categoría y escapar así a las restricciones de alquiler. El calendario, por su parte, sigue igual: solo cambia el modo de cálculo.

El nuevo cálculo gratuito del observatorio de la ADEME

Un DPE existente sigue siendo válido diez años, incluso después de estos cambios de coeficiente. No hace falta, pues, que vuelva un técnico. En cambio, es posible un nuevo cálculo gratuito, sin nueva visita, a través del observatorio de DPE de la ADEME. Es la vía preferible para una vivienda con calefacción o aire acondicionado eléctricos.

El trámite tiene un interés concreto en el litoral del Var. Muchas viviendas del golfo de Saint-Tropez se calientan con electricidad, a menudo con aire acondicionado con bomba de calor. Son precisamente aquellas a las que el cambio de coeficiente puede hacer subir una clase. Un nuevo cálculo no cuesta nada y puede modificar el derecho a alquilar.

Este es el orden que conviene seguir a 12 de septiembre de 2026. Primero hay que comprobar la fecha del DPE y la etiqueta obtenida.

Después hay que mirar si la vivienda usa electricidad para la calefacción, el aire acondicionado o el agua caliente sanitaria. Si es así, hay que pedir el nuevo cálculo al observatorio de la ADEME antes de emprender obras.

Las sanciones asociadas al diagnóstico

Las sanciones no afectan solo a la vivienda indigna. Recurrir a un técnico no certificado se castiga con una multa de 1.500 €, que sube a 3.000 € en caso de reincidencia. La falta de transmisión del diagnóstico a la ADEME también se castiga con 1.500 €. Por último, una información errónea en un anuncio puede costar hasta 3.000 €, y 15.000 € para una persona jurídica.

Del lado del inquilino, los recursos están organizados por etapas. Empieza por pedir la puesta en conformidad por escrito, preferiblemente por carta certificada. A falta de acuerdo en dos meses, puede acudir a la comisión departamental de conciliación o al juez. El juez puede ordenar las obras, suspender o reducir el alquiler, y conceder daños y perjuicios.

Existe una última palanca, y es potente.

Los organismos sociales pueden retener las ayudas a la vivienda mientras la vivienda no se ponga en conformidad. El inquilino también puede pedir el DPE a su arrendador. Un diagnóstico al día, entregado en la firma, evita, pues, lo esencial de estas dificultades.

Clima mediterráneo: ninguna modulación, digámoslo con franqueza

Circula una idea por el litoral, y es inexacta. El DPE no prevé ninguna regla favorable al clima mediterráneo. La modulación de los umbrales de las etiquetas E, F y G existe, pero solo afecta a las zonas climáticas H1b, H1c y H2d situadas a más de 800 metros de altitud. Sainte-Maxime, a nivel del mar y en la fachada mediterránea, no se beneficia de ella.

La refrigeración es uno de los cinco usos de consumo que tiene en cuenta el diagnóstico. Los otros cuatro son la calefacción, el agua caliente sanitaria, los equipos auxiliares y la iluminación. Una necesidad de frío entra, pues, en el cálculo del consumo, lo que puede pesar en el resultado de una vivienda con aire acondicionado.

No se han podido confirmar en una página actualizada las condiciones precisas en las que se activa este cálculo según la zona climática, así que no afirmamos que a una vivienda de Sainte-Maxime se le impute automáticamente una necesidad de frío.

El indicador de confort de verano también merece una explicación. Se evalúa y se clasifica obligatoriamente en bueno, medio o insuficiente. Pero solo se evalúa el confort de verano pasivo, y los sistemas de refrigeración activos no se tienen en cuenta, salvo los ventiladores de techo. Instalar aire acondicionado no mejora, pues, este indicador.

La conclusión es sencilla, y vale más que un discurso tranquilizador. Lo que mejora una etiqueta en el Var es el aislamiento, la carpintería, la protección solar pasiva y el modo de producción de calor. La suavidad del clima no da ninguna ventaja normativa. El nuevo coeficiente de la electricidad, en cambio, aporta una ganancia real y gratuita que conviene comprobar.

Dónde comprobar su situación

Estos son, por último, los interlocutores adecuados. La web service-public.gouv.fr publica las fichas oficiales sobre el DPE, sobre la vivienda digna y sobre las obligaciones del arrendador. La ADEME pone a disposición el observatorio de DPE, donde se pide el nuevo cálculo gratuito. La ANIL y la ADIL del Var responden gratuitamente sobre una situación individual.

En LOCAMAXIME, cada vivienda ofrecida todo el año dispone de un DPE en vigor, anexo al contrato. Seguimos el calendario y el modo de cálculo, porque condicionan directamente nuestra actividad. Este artículo describe la situación legal a 12 de septiembre de 2026, y se actualizará en cuanto un texto la modifique. Explica la regla general y no constituye un asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.