Energieausweis und Energieschleudern: die Fristen und was sich 2026 geändert hat

Woher die Fristen des Verbots kommen

Die Fristen ergeben sich aus dem Gesetz Climat et résilience vom 22. August 2021. Es hat die Energieeffizienz in die Definition der menschenwürdigen Wohnung aufgenommen, mit Schwellen, die sich schrittweise verschärfen. Jede Stufe macht eine Wohnung unterhalb der Schwelle unzulässig, also nicht mehr vermietbar. Die Tabelle unten führt diese Stufen für das französische Mutterland auf.

Ein methodischer Hinweis erspart viel unnötige Sorge. Das Verbot gilt nur für Verträge, die ab dem jeweiligen Stichtag geschlossen, verlängert oder stillschweigend fortgesetzt werden. Ein vor dem 1. Januar 2025 geschlossener Mietvertrag bleibt also unberührt, solange er weder verlängert noch stillschweigend fortgesetzt wird. Die Regelung betrifft außerdem weder selbst genutzte Wohnungen noch Zweitwohnsitze.

In den Überseegebieten gelten spätere Fristen.

Dort greift das Verbot für Wohnungen der Klasse G im Jahr 2028 und für Klasse F im Jahr 2031, in Guadeloupe, Martinique, Guyana, auf La Réunion und in Mayotte. Diese Verschiebung hat für Sainte-Maxime keine Bedeutung. Wir erwähnen sie nur, damit beim Lesen keine Verwirrung entsteht.

2025 kam eine Erleichterung auf gerichtlicher Ebene hinzu. Der Richter könnte keine Arbeiten anordnen, wenn bauliche oder denkmalschutzrechtliche Zwänge die Anpassung unmöglich machen, bescheinigt durch eine qualifizierte Fachkraft. Die ANIL stellt diese Ausnahme als ab 2025 anwendbar dar, doch der zugrunde liegende Text war nicht auffindbar. Sie ist deshalb bei der ADIL du Var zu prüfen, bevor man daraus einen Schluss zieht.

Der Mietstopp, eine landesweite und keine örtliche Regel

Die Mieten der Wohnungen der Klassen F und G sind seit dem 24. August 2022 eingefroren. Dieser Stopp gilt im ganzen Land, im privaten wie im sozialen Bestand. Er folgt aus dem Gesetz Climat et résilience und hängt daher nicht davon ab, ob die Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist. Die Verwechslung kommt oft vor, und sie kommt teuer zu stehen.

Der Mietstopp reicht weit. Der Vermieter einer Wohnung der Klasse F oder G darf die Miete zwischen zwei Mietern nicht erhöhen, also bei der Neuvermietung. Ebenso wenig darf er sie bei der Verlängerung des Mietvertrags erhöhen. Und er darf die jährliche Anpassung an den Mietreferenzindex nicht anwenden.

Zwei Hinweise vervollständigen das Bild. Touristische Ferienvermietungen fallen nicht unter den Mietstopp.

In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nennt das jährliche Dekret zur Begrenzung der Mietentwicklung seinerseits die Wohnungen F und G unter den Fällen, in denen keine Erhöhung möglich ist. Beide Regeln treffen sich also, auch wenn ihre Grundlage verschieden ist.

Die Fristen haben sich um keinen Tag verschoben. Geändert hat sich das Thermometer, nicht der Termin der Prüfung.

Wie lange ein Energieausweis gültig bleibt

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Für eine Vermietung darf er am Tag der Vertragsunterzeichnung nicht älter als zehn Jahre sein. Diese Dauer ist einfach, kannte aber zum 1. Januar 2025 eine wichtige Ausnahme. Energieausweise, die vor dem 1. Juli 2021 nach der alten Methode erstellt wurden, sind zu diesem Datum ungültig geworden.

Das amtliche Merkblatt bezieht sich genau auf die Energieausweise (DPE), die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 30. Juni 2021 erstellt wurden. Die praktische Folge ist zum 12. September 2026 eindeutig: Jeder verwendbare DPE stammt zwingend aus der Zeit ab dem 1. Juli 2021 und beruht auf der reformierten Methode. Wer einen älteren Nachweis hervorholt, muss einen neuen erstellen lassen. Die Prüfung dauert dreißig Sekunden, denn das Datum steht auf dem Dokument.

Der Energieausweis ist seit dem 1. Juli 2021 verbindlich. Das heißt, dass der Vermieter oder Verkäufer vertraglich haftet, wenn das Dokument fehlerhaft ist. Ein Energieausweis für das gesamte Gebäude ersetzt deshalb nicht mehr den Ausweis der einzelnen Wohnung. Er kann nur noch als Grundlage für den einzelnen Ausweis dienen.

Die Einstufung beruht auf einer doppelten Schwelle, was oft überrascht. Für eine Klasse von A bis G muss die Wohnung bei beiden Kriterien einen Mindestwert erreichen. Das erste Kriterium ist der Energieverbrauch, das zweite sind die Treibhausgasemissionen. Das schlechtere der beiden Ergebnisse bestimmt also die endgültige Klasse.

Die echte Neuerung 2026: der Koeffizient für Strom

Hier kommt die nützlichste Information für einen Vermieter im September 2026. Der Energieausweis rechnet den verbrauchten Strom mit einem Koeffizienten in Primärenergie um. Dieser Koeffizient lag jahrelang bei 2,3. Ein Erlass vom August 2025 hat ihn zum 1. Januar 2026 auf 1,9 gesenkt.

Die Wirkung dieser Senkung ist rein rechnerisch. Derselbe Stromverbrauch ergibt einen geringeren Verbrauch an Primärenergie und damit möglicherweise eine bessere Klasse. Nach Angaben der ANIL verlassen rund 850.000 Wohnungen dank dieser ersten Senkung den Status der Energieschleuder F oder G. Das genaue Datum und die Nummer dieses Erlasses vom August 2025 ließen sich nicht bestätigen, und das sagen wir aus Redlichkeit dazu.

Ein zweiter Schritt steht bereits fest.

Der Erlass vom 19. August 2026 senkt den Koeffizienten erneut, von 1,9 auf 1,7, mit Wirkung zum 1. Januar 2027. Betroffen sind alle Wohnungen, die Strom für Heizung, Klimatisierung oder Warmwasser nutzen. Der Gewinn kann eine Klasse betragen, in seltenen Fällen sogar zwei.

Zwei Garantien begleiten diese Änderung, und man sollte sie kennen. Keine Klasse kann sich durch die neue Berechnung verschlechtern. Außerdem können Wohnungen der Klassen F und G herauskommen und so den Beschränkungen bei der Vermietung entgehen. Die Fristen bleiben dabei unverändert: Nur die Berechnung ändert sich.

Die kostenlose Neuberechnung über das Observatorium der ADEME

Ein bestehender Energieausweis bleibt zehn Jahre gültig, auch nach diesen Änderungen des Koeffizienten. Ein Sachverständiger muss also nicht erneut kommen. Möglich ist dagegen eine kostenlose Neuberechnung ohne neuen Besuch, über das Observatorium der Energieausweise der ADEME. Das ist der beste Weg für eine Wohnung, die mit Strom geheizt oder gekühlt wird.

Dieser Schritt lohnt sich an der Küste des Var ganz konkret. Viele Wohnungen im Golf von Saint-Tropez werden mit Strom geheizt, oft mit einer Klimaanlage mit Heizfunktion. Genau diese kann der neue Koeffizient um eine Klasse nach oben bringen. Eine Neuberechnung kostet nichts und kann das Recht zu vermieten verändern.

So gehen Sie zum 12. September 2026 vor. Prüfen Sie zuerst das Datum des Energieausweises (DPE) und die erreichte Klasse.

Prüfen Sie danach, ob die Wohnung Strom für Heizung, Klimatisierung oder Warmwasser nutzt. Ist das der Fall, beantragen Sie die Neuberechnung beim Observatorium der ADEME, bevor Sie Arbeiten beginnen.

Die Sanktionen rund um den Ausweis

Die Sanktionen betreffen nicht nur die Wohnung unter dem Mindeststandard. Wer einen nicht zertifizierten Sachverständigen beauftragt, zahlt 1.500 € Bußgeld, im Wiederholungsfall 3.000 €. Wird der Ausweis nicht an die ADEME übermittelt, kostet das ebenfalls 1.500 €. Und eine falsche Angabe in einer Anzeige kann bis zu 3.000 € kosten, bei einer juristischen Person 15.000 €.

Auf Seiten des Mieters sind die Rechtsbehelfe gestuft. Zuerst verlangt er schriftlich die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands, am besten per Einschreiben. Kommt binnen zwei Monaten keine Einigung zustande, kann er die Schlichtungskommission des Departements oder das Gericht anrufen. Der Richter kann die Arbeiten anordnen, die Miete aussetzen oder senken und Schadensersatz zusprechen.

Ein letztes Mittel gibt es, und es wirkt.

Die Sozialkassen können das Wohngeld einbehalten, solange die Wohnung nicht in Ordnung gebracht ist. Der Mieter kann außerdem den Energieausweis von seinem Vermieter verlangen. Ein aktueller Ausweis, bei der Unterschrift übergeben, erspart also fast alle diese Schwierigkeiten.

Mittelmeerklima: keine Anpassung, sagen wir es offen

An der Küste hält sich eine Vorstellung, und sie stimmt nicht. Der Energieausweis sieht keine Regel zugunsten des Mittelmeerklimas vor. Die Anpassung der Schwellen für die Klassen E, F und G gibt es zwar, aber sie gilt nur für die Klimazonen H1b, H1c und H2d oberhalb von 800 Metern. Sainte-Maxime, auf Meereshöhe und an der Mittelmeerküste, profitiert also nicht davon.

Die Kühlung ist einer der fünf Verbrauchsposten, die der Ausweis berücksichtigt. Die vier anderen sind Heizung, Warmwasser, Hilfsgeräte und Beleuchtung. Ein Kühlbedarf geht also in die Berechnung des Verbrauchs ein, was das Ergebnis einer klimatisierten Wohnung belasten kann.

Wie genau dieser Rechenschritt je nach Klimazone ausgelöst wird, ließ sich auf keiner aktuellen Seite bestätigen, und wir behaupten deshalb nicht, dass einer Wohnung in Sainte-Maxime automatisch ein Kühlbedarf angerechnet wird.

Auch der Indikator für den Sommerkomfort braucht eine Erklärung. Er wird zwingend bewertet und als gut, mittel oder unzureichend eingestuft. Bewertet wird jedoch nur der passive Sommerkomfort, und aktive Kühlsysteme zählen nicht mit, abgesehen von Ventilatoren. Eine Klimaanlage verbessert diesen Indikator also nicht.

Das Fazit ist einfach, und es ist mehr wert als beruhigende Worte. Was eine Klasse im Var verbessert, sind die Dämmung, die Fenster, der passive Sonnenschutz und die Art der Wärmeerzeugung. Das milde Klima bringt keinen Bonus in der Regelung. Der neue Koeffizient für Strom bringt dagegen einen echten und kostenlosen Gewinn, den es zu prüfen lohnt.

Wo Sie Ihre Lage prüfen

Hier sind schließlich die richtigen Ansprechpartner. Die Seite service-public.gouv.fr veröffentlicht die amtlichen Merkblätter zum Energieausweis, zum Mindeststandard und zu den Pflichten des Vermieters. Die ADEME stellt das Observatorium der Energieausweise bereit, über das die kostenlose Neuberechnung beantragt wird. Die ANIL und die ADIL du Var antworten zu einer persönlichen Situation kostenlos.

Bei LOCAMAXIME verfügt jede Wohnung, die wir zur Jahresmiete anbieten, über einen gültigen Energieausweis (DPE), der dem Mietvertrag beiliegt. Wir verfolgen den Zeitplan und die Berechnungsmethode, denn sie bestimmen unsere Tätigkeit unmittelbar. Dieser Beitrag beschreibt die Rechtslage zum 12. September 2026 und wird aktualisiert, sobald eine neue Vorschrift sie ändert. Er erläutert die allgemeine Regel und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.