DPE et passoires thermiques : le calendrier, et ce qui a changé en 2026

D'où vient le calendrier d'interdiction

Le calendrier découle de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Elle a intégré la performance énergétique à la définition du logement décent, avec des seuils qui se resserrent par étapes. Chaque étape rend indécent, donc impossible à mettre en location, un logement situé sous le seuil. Le tableau ci-dessous reprend ces étapes pour la France métropolitaine.

Un point de méthode évite beaucoup d'inquiétude inutile. L'interdiction ne frappe que les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de la date d'échéance concernée. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 n'est donc pas affecté tant qu'il n'est ni renouvelé ni tacitement reconduit. La mesure ne vise par ailleurs ni les logements occupés par leur propriétaire, ni les résidences secondaires.

Outre-mer, le calendrier est décalé.

L'interdiction des logements classés G y intervient en 2028 et celle des F en 2031, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Ce décalage n'a aucun effet à Sainte-Maxime. Il est signalé ici pour éviter toute confusion de lecture.

Un assouplissement a été introduit en 2025 au stade judiciaire. Le juge ne pourrait pas ordonner de travaux lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales rendent la mise en conformité impossible, attestées par un professionnel qualifié. L'ANIL présente cette exception comme applicable à compter de 2025, mais le texte qui la porte n'a pas pu être identifié. Elle reste donc à vérifier auprès de l'ADIL du Var avant d'en tirer une conclusion.

Le gel du loyer, une règle nationale et non locale

Les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis le 24 août 2022. Ce gel s'applique sur l'ensemble du territoire, dans le parc privé comme dans le parc social. Il découle de la loi Climat et résilience, donc il ne dépend pas du classement de la commune en zone tendue. La confusion est fréquente, et elle coûte cher à qui s'y trompe.

La portée du gel est large. Le bailleur d'un logement F ou G ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires, c'est-à-dire à la relocation. Il ne le peut pas davantage au renouvellement du bail. Enfin, il ne peut pas appliquer l'indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers.

Deux précisions complètent ce tableau. Les locations saisonnières de tourisme sont exclues du dispositif de gel des loyers.

En zone tendue, le décret annuel d'encadrement de l'évolution des loyers rappelle de son côté les logements F et G parmi les cas où aucune augmentation n'est possible. Les deux règles se rejoignent donc, même si leur fondement diffère.

Le calendrier n'a pas bougé d'un jour. C'est le thermomètre qui a changé, pas la date de l'examen.

Combien de temps un DPE reste valable

Un diagnostic de performance énergétique est valable dix ans. Pour une mise en location, il doit dater de moins de dix ans à la date de signature du bail. Cette durée est simple, mais elle a connu une exception majeure au 1er janvier 2025. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, sous l'ancienne méthode, ont cessé d'être valables à cette date.

La fiche officielle vise précisément les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021. La conséquence pratique est nette au 12 septembre 2026: tout DPE utilisable est nécessairement un DPE réalisé à partir du 1er juillet 2021, sous la méthode réformée. Un propriétaire qui exhume un diagnostic plus ancien doit donc en faire établir un nouveau. Le contrôle prend trente secondes, puisque la date figure sur le document.

Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021. Cela signifie que la responsabilité contractuelle du bailleur ou du vendeur peut être recherchée si le document est erroné. Par conséquent, un DPE collectif d'immeuble ne dispense plus du DPE individuel du logement. Il peut seulement servir de base au diagnostic individuel.

Le classement repose sur un double seuil, ce qui surprend souvent. Pour obtenir une étiquette de A à G, le logement doit atteindre un seuil minimal sur chacun des deux critères. Le premier critère est la consommation d'énergie, le second les émissions de gaz à effet de serre. Le moins bon des deux résultats commande donc l'étiquette finale.

Le vrai changement de 2026: le coefficient de l'électricité

Voici l'information la plus utile pour un bailleur en septembre 2026. Le DPE convertit l'électricité consommée en énergie primaire à l'aide d'un coefficient. Ce coefficient a valu 2,3 pendant des années. Un arrêté d'août 2025 l'a abaissé à 1,9 à compter du 1er janvier 2026.

L'effet de cet abaissement est mécanique. Une même consommation d'électricité se traduit par une consommation en énergie primaire plus faible, donc par une étiquette potentiellement meilleure. Selon l'ANIL, environ 850 000 logements sortiraient du statut de passoire F ou G grâce à cette première baisse. La date exacte et le numéro de cet arrêté d'août 2025 n'ont pas pu être confirmés, et nous le signalons par honnêteté.

Un second mouvement est déjà écrit.

L'arrêté du 19 août 2026 abaisse à nouveau le coefficient, de 1,9 à 1,7, à compter du 1er janvier 2027. Sont concernés tous les logements qui utilisent l'électricité pour le chauffage, la climatisation ou la production d'eau chaude sanitaire. Le gain peut atteindre une classe, voire deux dans de rares cas.

Deux garanties accompagnent ce changement, et elles méritent d'être connues. Aucune étiquette ne peut se dégrader du fait de ce nouveau calcul. De plus, des logements classés F ou G peuvent en sortir et échapper ainsi aux restrictions de location. Le calendrier, lui, reste identique : seul le mode de calcul évolue.

Le recalcul gratuit par l'observatoire de l'ADEME

Un DPE existant reste valable dix ans, même après ces changements de coefficient. Il n'est donc pas nécessaire de faire revenir un diagnostiqueur. En revanche, un recalcul gratuit est possible, sans nouvelle visite, via l'observatoire DPE de l'ADEME. C'est la voie à privilégier pour un logement chauffé ou climatisé à l'électricité.

La démarche présente un intérêt concret sur le littoral varois. Beaucoup de logements du golfe de Saint-Tropez sont chauffés à l'électricité, souvent avec une climatisation réversible. Ce sont précisément ceux que le changement de coefficient peut faire progresser d'une classe. Un recalcul ne coûte rien et peut modifier le droit de louer.

Voici l'ordre à suivre au 12 septembre 2026. Il faut d'abord vérifier la date du DPE et l'étiquette obtenue.

Il faut ensuite regarder si le logement utilise l'électricité pour le chauffage, la climatisation ou l'eau chaude sanitaire. Si tel est le cas, il faut demander le recalcul auprès de l'observatoire de l'ADEME avant d'engager des travaux.

Les sanctions attachées au diagnostic

Les sanctions ne visent pas seulement le logement indécent. Le recours à un diagnostiqueur non certifié est puni d'une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive. Le défaut de transmission du diagnostic à l'ADEME est également puni de 1 500 €. Enfin, une information erronée dans une annonce peut coûter jusqu'à 3 000 €, et 15 000 € pour une personne morale.

Du côté du locataire, les recours sont organisés par étapes. Il commence par demander la mise en conformité par écrit, de préférence par lettre recommandée. À défaut d'accord dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge. Le juge peut ordonner les travaux, suspendre ou réduire le loyer, et accorder des dommages et intérêts.

Un dernier levier existe, et il est puissant.

Les organismes sociaux peuvent conserver les allocations logement tant que le logement n'est pas mis en conformité. Le locataire peut également demander le DPE à son bailleur. Un diagnostic à jour, remis à la signature, évite donc l'essentiel de ces difficultés.

Climat méditerranéen : aucune modulation, disons-le franchement

Une idée circule sur le littoral, et elle est inexacte. Le DPE ne prévoit aucune règle favorable au climat méditerranéen. La modulation des seuils d'étiquette E, F et G existe bien, mais elle ne vise que les zones climatiques H1b, H1c et H2d situées à plus de 800 mètres d'altitude. Sainte-Maxime, au niveau de la mer et sur la façade méditerranéenne, n'en bénéficie donc pas.

Le refroidissement est l'un des cinq postes de consommation pris en compte par le diagnostic. Les quatre autres sont le chauffage, l'eau chaude sanitaire, les auxiliaires et l'éclairage. Un besoin de froid entre donc dans le calcul de la consommation, ce qui peut peser sur le résultat d'un logement climatisé.

Les modalités précises de déclenchement de ce calcul selon la zone climatique n'ont pas pu être confirmées sur une page à jour, et nous n'affirmons donc pas qu'un logement de Sainte-Maxime se voie automatiquement imputer un besoin de froid.

L'indicateur de confort d'été mérite lui aussi une explication. Il est obligatoirement évalué et classé en bon, moyen ou insuffisant. Mais seul le confort d'été passif est évalué, et les systèmes de refroidissement actifs ne sont pas pris en compte, hors brasseurs d'air. Installer une climatisation n'améliore donc pas cet indicateur.

La conclusion est simple, et elle vaut mieux qu'un discours rassurant. Ce qui améliore une étiquette dans le Var, ce sont l'isolation, les menuiseries, la protection solaire passive et le mode de production de chaleur. La douceur du climat ne donne aucun bonus réglementaire. Le nouveau coefficient de l'électricité, lui, apporte un gain réel et gratuit à vérifier.

Où vérifier votre situation

Voici enfin les bons interlocuteurs. Le site service-public.gouv.fr publie les fiches officielles sur le DPE, sur la décence et sur les obligations du bailleur. L'ADEME met à disposition l'observatoire des DPE, où se demande le recalcul gratuit. L'ANIL et l'ADIL du Var répondent gratuitement sur une situation individuelle.

Chez LOCAMAXIME, chaque logement proposé à l'année dispose d'un DPE en cours de validité, annexé au bail. Nous suivons le calendrier et le mode de calcul, car ils conditionnent directement notre activité. Cet article décrit l'état du droit au 12 septembre 2026, et il sera repris dès qu'un texte le modifiera. Il explique la règle générale et ne constitue pas un conseil juridique sur un cas particulier.