Les lois qui encadrent une location à l'année, expliquées simplement

La loi du 6 juillet 1989, le socle de tout bail d'habitation

Le texte de référence porte le numéro 89-462 et date du 6 juillet 1989. Son intitulé annonce son objet : améliorer les rapports locatifs. Il modifie une loi antérieure du 23 décembre 1986, et il reste la colonne vertébrale du bail d'habitation. Toutes les lois évoquées plus loin viennent le compléter ou le corriger.

Cette loi pose les équilibres de base. Elle fixe la durée minimale d'un bail, les cas dans lesquels un bailleur peut reprendre son logement, et les formes que doit prendre un congé. Elle encadre également le dépôt de garantie, le cautionnement et les pièces qu'un propriétaire peut réclamer. Ainsi, presque toutes les questions d'un locataire trouvent leur réponse dans ce texte ou dans ses décrets.

Combien de temps dure un bail, selon le type de location

La durée minimale dépend d'abord du type de location. En location vide, le bail dure au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. Il passe à six ans lorsque le bailleur est une personne morale, une société civile par exemple. Un particulier qui loue en son nom propre relève donc du bail de trois ans.

Une exception existe en location vide. Le bail peut être conclu pour une durée d'au moins un an si le bailleur prévoit de reprendre le logement pour un motif familial ou professionnel. Le motif doit être annoncé dès la signature du contrat. C'est donc une faculté encadrée, qui ne s'improvise pas en cours de bail.

En location meublée à titre de résidence principale, la durée minimale est d'un an. Elle descend à neuf mois pour un bail étudiant.

De plus, la location meublée obéit à la même loi de 1989, dans une partie qui lui est propre. Louer meublé ne place donc jamais un logement hors de cette loi.

À son terme, un bail d'habitation se reconduit tacitement si personne ne donne congé. En location vide, il repart pour la même durée que le bail initial. En location meublée, il repart pour un an. Le locataire, lui, peut partir à tout moment en respectant son préavis.

Le congé du bailleur et ses trois motifs

Un bailleur ne donne pas congé quand il le souhaite. La loi ne lui reconnaît que trois motifs : la vente du logement, la reprise pour y habiter lui-même ou y loger un proche, et le motif légitime et sérieux. Ce dernier couvre par exemple un manquement du locataire, ou un besoin du propriétaire tel que des travaux lourds. En dehors de ces trois cas, le bail se poursuit.

Le délai compte autant que le motif. En location vide, le congé doit être donné au moins six mois avant l'échéance du bail. En location meublée, le délai est d'au moins trois mois. Le congé prend effet à l'échéance, et non à la date de son envoi.

La forme est également imposée. Le congé passe par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

La lettre recommandée électronique est admise si le locataire a accepté ce mode au préalable. Par conséquent, un simple courriel ne vaut pas congé.

Deux protections méritent d'être connues. Un locataire de plus de 65 ans disposant de ressources modestes, ou qui héberge une personne âgée à charge, voit son bail reconduit malgré le congé. Le bailleur ne peut écarter cette protection qu'en proposant un logement correspondant aux besoins du locataire dans un rayon de 5 km. Enfin, en cas de congé pour vente, le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il peut exercer dans un délai de deux mois.

Un bailleur ne reprend pas son logement quand il le décide : la loi lui reconnaît trois motifs, et rien d'autre.

La loi ALUR du 24 mars 2014, le contrat type et la notice

La loi ALUR du 24 mars 2014 a normalisé le bail. Depuis, le contrat doit être écrit et conforme à un contrat type fixé par voie réglementaire. Ce modèle vaut pour la location vide comme pour la location meublée de résidence principale. Il n'est donc plus question de rédiger un bail sur un papier libre.

Les mentions obligatoires sont nombreuses et faciles à vérifier. Le bail indique l'identité du bailleur et du locataire, la durée et la date de prise d'effet, l'identifiant fiscal du logement et le classement DPE. Il donne aussi la surface habitable, l'estimation des dépenses de chauffage, le montant et les modalités du dépôt de garantie et des charges. Enfin, il mentionne le dernier loyer acquitté par le précédent locataire si celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant.

La surface habitable n'est pas une formalité. Si elle n'est pas mentionnée, ou si elle est surévaluée de plus de 5 %, le locataire peut demander une diminution du loyer. Un métré sérieux protège donc les deux parties. C'est un point que nous contrôlons logement par logement avant chaque mise en location.

La notice d'information du locataire complète le contrat. Elle fait partie des annexes obligatoires, au même titre que l'attestation d'assurance habitation. Son rôle est simple : rappeler au locataire ses droits et ses obligations, sans qu'il ait à chercher le texte de loi. Elle se remet à la signature, avec le reste du dossier.

La loi ALUR a aussi fermé la liste des pièces qu'un bailleur peut réclamer à un candidat. Un décret du 5 novembre 2015 en fixe l'énumération, et cette liste est limitative. Tout ce qui n'y figure pas ne peut donc pas être exigé. Le détail des pièces et des sanctions fait l'objet d'un autre article de ce site.

L'état des lieux et les annexes du bail

L'état des lieux d'entrée, puis celui de sortie, figurent parmi les annexes obligatoires du bail. Ils décrivent le logement pièce par pièce au début et à la fin de la location. C'est leur comparaison qui sert de référence pour apprécier d'éventuelles dégradations. Un état des lieux précis évite donc la plupart des désaccords sur le dépôt de garantie.

Les diagnostics techniques accompagnent également le contrat. La liste comprend le diagnostic de performance énergétique, l'état de l'installation électrique et de l'installation de gaz, le constat de risque d'exposition au plomb et l'état des risques. Un extrait du règlement de copropriété s'y ajoute lorsque le logement se trouve en copropriété. Ces pièces se remettent au locataire, elles ne restent pas dans un tiroir.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 et le bail mobilité

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé un contrat nouveau, le bail mobilité. C'est un bail meublé d'une durée de un à dix mois, non renouvelable. Il s'adresse aux personnes en situation de mobilité temporaire, notamment les étudiants, les apprentis, les stagiaires et les salariés en mission ou en formation professionnelle. Il est régi par le titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989.

La qualification ne se présume pas. Le contrat doit mentionner expressément qu'il s'agit d'un bail mobilité « régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ». À défaut de cette mention, la qualification de bail mobilité ne s'applique pas. La rédaction du contrat a donc ici un effet direct sur le droit applicable.

Le logement doit être meublé au sens de la réglementation.

La liste comprend la literie, un équipement de cuisson, un réfrigérateur et de la vaisselle en nombre suffisant. Elle comprend aussi une table, des sièges, des rangements et du matériel d'entretien adapté au logement. Un meublé incomplet n'est donc pas un meublé au sens de la loi.

Deux règles distinguent nettement ce contrat. Le dépôt de garantie est interdit en bail mobilité, et le bailleur ne peut pas en demander. En revanche, un cautionnement reste possible, donc un garant peut se porter caution. Le locataire, de son côté, part avec un préavis d'un mois.

Une dernière règle mérite d'être retenue. À l'expiration d'un bail mobilité, si le bailleur et le locataire concluent un nouveau contrat sur le même logement, ce contrat est obligatoirement un bail d'habitation classique. Il n'est donc pas possible d'enchaîner deux baux mobilité sur le même logement. Le locataire retrouve alors les protections du bail meublé ordinaire.

La loi Climat et résilience du 22 août 2021

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a ajouté une condition de performance énergétique à la définition du logement décent. Le calendrier impose une consommation inférieure à 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an depuis le 1er janvier 2023. Il exige ensuite la classe F au minimum depuis le 1er janvier 2025, la classe E au 1er janvier 2028, puis la classe D au 1er janvier 2034. Ces seuils valent pour la France métropolitaine.

La même loi a gelé les loyers des logements classés F et G depuis le 24 août 2022, sur l'ensemble du territoire. Ce gel interdit toute augmentation, que ce soit entre deux locataires, au renouvellement du bail ou par l'indexation annuelle. C'est une règle nationale, donc elle ne dépend pas du classement de la commune en zone tendue.

Le détail du calendrier et du mode de calcul du DPE fait l'objet d'un autre article de ce site.

Pourquoi la loi Hoguet ne vise pas un bailleur qui loue ses propres murs

La loi Hoguet est la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970. Elle encadre la profession d'agent immobilier et impose une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Les activités soumises à carte sont la transaction immobilière, la gestion immobilière, le syndic de copropriété et le marchand de listes. Les conditions d'exercice comprennent une aptitude professionnelle, une garantie financière d'un minimum de 30 000 € pendant les deux premières années puis de 110 000 €, et un mandat écrit avec le client.

Le champ d'application se lit dans l'article 1er. Le texte vise les personnes qui, « d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui ».

Ces opérations concernent notamment l'achat, la vente, la recherche, l'échange et la location d'immeubles. Le ministère de l'Économie décrit d'ailleurs l'agent immobilier comme un intermédiaire entre deux ou plusieurs parties.

La conséquence se déduit de ce texte, et nous la présentons comme telle. Un bailleur particulier qui loue ses propres logements n'intervient pas sur les biens d'autrui, donc il n'exerce pas d'activité d'entremise. Aucune page officielle consultée n'écrit cette exclusion noir sur blanc, elle se déduit de la lettre de l'article 1er. Ce raisonnement mériterait d'être confirmé auprès de l'ADIL du Var pour une situation précise.

Ce point a une traduction concrète pour un locataire. Le plafonnement des honoraires de location est une mesure de la loi ALUR, mise en oeuvre par le décret numéro 2014-890 du 1er août 2014. Il ne concerne que les honoraires facturés par un professionnel. Un bailleur qui reçoit lui-même ses candidats ne facture aucun honoraire de location.

Ce qu'il faut retenir, et où vérifier

Cinq textes suffisent donc à cadrer une location à l'année au 12 septembre 2026. La loi du 6 juillet 1989 fixe le socle, la loi ALUR du 24 mars 2014 normalise le contrat, la loi ELAN du 23 novembre 2018 crée le bail mobilité. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 ajoute la performance énergétique à la définition du logement décent. La loi Hoguet du 2 janvier 1970, elle, vise les professionnels qui interviennent sur les biens d'autrui.

Chez LOCAMAXIME, ces règles se traduisent par une pratique simple. Nous louons nos propres logements, nous recevons les candidats nous-mêmes, et nous ne facturons aucun honoraire de location. Le bail suit le contrat type, l'état des lieux se fait avec le locataire, et les annexes sont remises à la signature. C'est le cadre légal appliqué sans intermédiaire.

Enfin, une règle de prudence s'impose. Chaque situation a ses particularités, et un article ne remplace pas l'examen d'un dossier. Pour un cas précis, service-public.gouv.fr publie les fiches officielles, l'ANIL propose une information juridique nationale, et l'ADIL du Var répond gratuitement dans le département. L'état du droit décrit ici est celui du 12 septembre 2026.