Le leggi che regolano un affitto annuale, spiegate semplicemente

La legge del 6 luglio 1989, la base di ogni contratto di locazione abitativa

Il testo di riferimento porta il numero 89-462 e risale al 6 luglio 1989. Il suo titolo ne annuncia l'oggetto: migliorare i rapporti locativi. Modifica una legge precedente del 23 dicembre 1986, e resta la colonna vertebrale del contratto di locazione abitativa. Tutte le leggi citate più avanti vengono a completarlo o a correggerlo.

Questa legge fissa gli equilibri di base. Stabilisce la durata minima di un contratto, i casi in cui un locatore può riprendere il suo alloggio, e le forme che deve assumere una disdetta. Regola anche il deposito cauzionale, la fideiussione e i documenti che un proprietario può chiedere. Così, quasi tutte le domande di un inquilino trovano risposta in questo testo o nei suoi decreti.

Quanto dura un contratto di locazione, secondo il tipo di locazione

La durata minima dipende anzitutto dal tipo di locazione. Nella locazione non ammobiliata, il contratto dura almeno tre anni quando il locatore è una persona fisica. Passa a sei anni quando il locatore è una persona giuridica, per esempio una società civile. Un privato che affitta a proprio nome rientra quindi nel contratto di tre anni.

Esiste un'eccezione nella locazione non ammobiliata. Il contratto può essere concluso per una durata di almeno un anno se il locatore prevede di riprendere l'alloggio per un motivo familiare o professionale. Il motivo va annunciato già alla firma del contratto. È quindi una facoltà regolata, che non si improvvisa in corso di contratto.

Nella locazione ammobiliata come abitazione principale, la durata minima è di un anno. Scende a nove mesi per un contratto studentesco.

Inoltre, la locazione ammobiliata segue la stessa legge del 1989, in una parte che le è propria. Affittare ammobiliato non porta quindi mai un alloggio fuori da questa legge.

Alla scadenza, un contratto di locazione abitativa si rinnova tacitamente se nessuno dà disdetta. Nella locazione non ammobiliata riparte per la stessa durata del contratto iniziale. Nella locazione ammobiliata riparte per un anno. L'inquilino, dal canto suo, può andarsene in qualsiasi momento rispettando il suo preavviso.

La disdetta del locatore e i suoi tre motivi

Un locatore non dà disdetta quando vuole. La legge gli riconosce solo tre motivi: la vendita dell'alloggio, la ripresa per abitarvi lui stesso o per alloggiarvi un familiare, e il motivo legittimo e serio. Quest'ultimo copre per esempio un'inadempienza dell'inquilino, o un'esigenza del proprietario come dei lavori pesanti. Fuori da questi tre casi, il contratto prosegue.

Il termine conta quanto il motivo. Nella locazione non ammobiliata, la disdetta va data almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Nella locazione ammobiliata, il termine è di almeno tre mesi. La disdetta ha effetto alla scadenza, e non alla data del suo invio.

Anche la forma è imposta. La disdetta passa per lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, per atto di ufficiale giudiziario, o per consegna a mano contro firma o ricevuta.

La lettera raccomandata elettronica è ammessa se l'inquilino ha accettato in precedenza questa modalità. Di conseguenza, una semplice email non vale come disdetta.

Due tutele meritano di essere conosciute. Un inquilino di più di 65 anni con redditi modesti, o che ospita una persona anziana a carico, vede il suo contratto rinnovato nonostante la disdetta. Il locatore può escludere questa tutela solo proponendo un alloggio corrispondente alle esigenze dell'inquilino in un raggio di 5 km. Infine, in caso di disdetta per vendita, l'inquilino dispone di un diritto di prelazione che può esercitare entro due mesi.

Un locatore non riprende il suo alloggio quando lo decide: la legge gli riconosce tre motivi, e nient'altro.

La legge ALUR del 24 marzo 2014, il contratto tipo e la nota informativa

La legge ALUR del 24 marzo 2014 ha uniformato il contratto. Da allora il contratto deve essere scritto e conforme a un contratto tipo fissato per via regolamentare. Questo modello vale per la locazione non ammobiliata come per la locazione ammobiliata di abitazione principale. Non si tratta quindi più di redigere un contratto su carta libera.

Le indicazioni obbligatorie sono numerose e facili da verificare. Il contratto indica l'identità del locatore e dell'inquilino, la durata e la data di decorrenza, l'identificativo fiscale dell'alloggio e la classe energetica. Riporta anche la superficie abitabile, la stima delle spese di riscaldamento, l'importo e le modalità del deposito cauzionale e delle spese. Infine, indica l'ultimo affitto pagato dall'inquilino precedente se questi ha lasciato l'alloggio meno di diciotto mesi prima.

La superficie abitabile non è una formalità. Se non è indicata, o se è sovrastimata di più del 5 %, l'inquilino può chiedere una riduzione dell'affitto. Una misurazione seria protegge quindi entrambe le parti. È un punto che controlliamo alloggio per alloggio prima di ogni messa in locazione.

La nota informativa per l'inquilino completa il contratto. Fa parte degli allegati obbligatori, allo stesso titolo dell'attestazione di assicurazione dell'abitazione. Il suo ruolo è semplice: ricordare all'inquilino i suoi diritti e i suoi obblighi, senza che debba cercare il testo di legge. Si consegna alla firma, con il resto della pratica.

La legge ALUR ha anche chiuso l'elenco dei documenti che un locatore può chiedere a un candidato. Un decreto del 5 novembre 2015 ne fissa l'elencazione, e questo elenco è tassativo. Tutto ciò che non vi figura non può quindi essere richiesto. Il dettaglio dei documenti e delle sanzioni è oggetto di un altro articolo di questo sito.

Il verbale di consegna e gli allegati del contratto

Il verbale di consegna in entrata, poi quello di riconsegna, figurano tra gli allegati obbligatori del contratto. Descrivono l'alloggio stanza per stanza all'inizio e alla fine della locazione. È il loro confronto che serve da riferimento per valutare eventuali danni. Un verbale preciso evita quindi la maggior parte dei disaccordi sul deposito cauzionale.

Anche le diagnosi tecniche accompagnano il contratto. L'elenco comprende l'attestato di prestazione energetica, lo stato dell'impianto elettrico e dell'impianto del gas, l'accertamento del rischio di esposizione al piombo e lo stato dei rischi. Vi si aggiunge un estratto del regolamento di condominio quando l'alloggio si trova in condominio. Questi documenti si consegnano all'inquilino, non restano in un cassetto.

La legge ELAN del 23 novembre 2018 e il contratto di mobilità

La legge ELAN del 23 novembre 2018 ha creato un contratto nuovo, il contratto di mobilità. È una locazione ammobiliata di durata da uno a dieci mesi, non rinnovabile. Si rivolge alle persone in situazione di mobilità temporanea, in particolare studenti, apprendisti, tirocinanti e dipendenti in missione o in formazione professionale. È regolato dal titolo 1º ter della legge del 6 luglio 1989.

La qualificazione non si presume. Il contratto deve indicare espressamente che si tratta di un contratto di mobilità “regolato dal titolo 1º ter della legge 89-462 del 6 luglio 1989”. In mancanza di questa indicazione, la qualificazione di contratto di mobilità non si applica. La redazione del contratto ha quindi qui un effetto diretto sul diritto applicabile.

L'alloggio deve essere ammobiliato ai sensi della normativa.

L'elenco comprende la biancheria da letto, un piano cottura, un frigorifero e stoviglie in numero sufficiente. Comprende anche un tavolo, delle sedute, dei ripiani e il materiale per la pulizia adatto all'alloggio. Un ammobiliato incompleto non è quindi un ammobiliato ai sensi della legge.

Due regole distinguono nettamente questo contratto. Il deposito cauzionale è vietato nel contratto di mobilità, e il locatore non può chiederlo. Resta invece possibile una fideiussione, quindi un garante può impegnarsi. L'inquilino, dal canto suo, parte con un preavviso di un mese.

Un'ultima regola merita di essere ricordata. Alla scadenza di un contratto di mobilità, se il locatore e l'inquilino concludono un nuovo contratto sullo stesso alloggio, questo contratto è obbligatoriamente un contratto di locazione abitativa classico. Non è quindi possibile mettere in fila due contratti di mobilità sullo stesso alloggio. L'inquilino ritrova allora le tutele della locazione ammobiliata ordinaria.

La legge Climat et résilience del 22 agosto 2021

La legge Climat et résilience del 22 agosto 2021 (legge francese su clima e resilienza) ha aggiunto una condizione di prestazione energetica alla definizione di alloggio decoroso. Il calendario impone un consumo inferiore a 450 kWh di energia finale per metro quadrato e per anno dal 1º gennaio 2023. Richiede poi la classe F come minimo dal 1º gennaio 2025, la classe E dal 1º gennaio 2028, poi la classe D dal 1º gennaio 2034. Queste soglie valgono per la Francia metropolitana.

La stessa legge ha bloccato gli affitti degli alloggi classificati F e G dal 24 agosto 2022, su tutto il territorio. Questo blocco vieta ogni aumento, sia tra due inquilini, sia al rinnovo del contratto, sia con l'indicizzazione annuale. È una regola nazionale, quindi non dipende dalla classificazione del comune in zona ad alta tensione abitativa.

Il dettaglio del calendario e del metodo di calcolo dell'attestato di prestazione energetica è oggetto di un altro articolo di questo sito.

Perché la legge Hoguet non riguarda un locatore che affitta i propri muri

La legge Hoguet è la legge n. 70-9 del 2 gennaio 1970. Regola la professione di agente immobiliare e impone un tesserino professionale, una garanzia finanziaria e un'assicurazione di responsabilità civile professionale. Le attività soggette a tesserino sono la transazione immobiliare, la gestione immobiliare, l'amministrazione di condominio e la vendita di liste di immobili. Le condizioni di esercizio comprendono un'idoneità professionale, una garanzia finanziaria di minimo 30.000 € durante i primi due anni e poi di 110.000 €, e un mandato scritto con il cliente.

Il campo di applicazione si legge nell'articolo 1. Il testo riguarda le persone che, “in modo abituale, compiono o prestano il proprio concorso, anche a titolo accessorio, a operazioni relative a beni altrui”.

Queste operazioni riguardano in particolare l'acquisto, la vendita, la ricerca, lo scambio e la locazione di immobili. Il ministero dell'Economia descrive del resto l'agente immobiliare come un intermediario tra due o più parti.

La conseguenza si ricava da questo testo, e la presentiamo come tale. Un locatore privato che affitta i propri alloggi non interviene su beni altrui, quindi non esercita un'attività di intermediazione. Nessuna pagina ufficiale consultata scrive questa esclusione nero su bianco, si ricava dalla lettera dell'articolo 1. Questo ragionamento meriterebbe una conferma presso l'ADIL del Var per una situazione precisa.

Questo punto ha una traduzione concreta per un inquilino. Il tetto delle spese di agenzia è una misura della legge ALUR, attuata dal decreto n. 2014-890 del 1º agosto 2014. Riguarda solo gli onorari fatturati da un professionista. Un locatore che riceve lui stesso i suoi candidati non fattura alcun onorario di locazione.

Che cosa ricordare, e dove verificare

Cinque testi bastano quindi a inquadrare un affitto annuale al 12 settembre 2026. La legge del 6 luglio 1989 fissa la base, la legge ALUR del 24 marzo 2014 uniforma il contratto, la legge ELAN del 23 novembre 2018 crea il contratto di mobilità. La legge Climat et résilience del 22 agosto 2021 aggiunge la prestazione energetica alla definizione di alloggio decoroso. La legge Hoguet del 2 gennaio 1970, invece, riguarda i professionisti che intervengono su beni altrui.

In LOCAMAXIME queste regole si traducono in una pratica semplice. Affittiamo i nostri alloggi, riceviamo i candidati noi stessi, e non fatturiamo alcun onorario di locazione. Il contratto segue il contratto tipo, il verbale di consegna si fa con l'inquilino, e gli allegati si consegnano alla firma. È il quadro legale applicato senza intermediari.

Infine, si impone una regola di prudenza. Ogni situazione ha le sue particolarità, e un articolo non sostituisce l'esame di una pratica. Per un caso preciso, service-public.gouv.fr pubblica le schede ufficiali, l'ANIL offre un'informazione giuridica nazionale, e l'ADIL del Var risponde gratuitamente nel dipartimento. Lo stato del diritto qui descritto è quello del 12 settembre 2026.