Die Gesetze, die eine Jahresmiete regeln, einfach erklärt

Das Gesetz vom 6. Juli 1989, die Grundlage jedes Wohnungsmietvertrags

Der maßgebliche Text trägt die Nummer 89-462 und datiert vom 6. Juli 1989. Sein Titel nennt sein Ziel: die Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern zu verbessern. Er ändert ein früheres Gesetz vom 23. Dezember 1986 und bleibt das Rückgrat des Wohnungsmietvertrags. Alle weiter unten genannten Gesetze ergänzen oder korrigieren ihn.

Dieses Gesetz legt die grundlegenden Gleichgewichte fest. Es bestimmt die Mindestdauer eines Mietvertrags, die Fälle, in denen ein Vermieter seine Wohnung zurücknehmen kann, und die Form, die eine Kündigung durch den Vermieter haben muss. Es regelt ebenso die Kaution, die Bürgschaft und die Unterlagen, die ein Eigentümer verlangen darf. So findet fast jede Frage eines Mieters ihre Antwort in diesem Text oder in seinen Dekreten.

Wie lange ein Mietvertrag läuft, je nach Art der Vermietung

Die Mindestdauer hängt zuerst von der Art der Vermietung ab. Bei unmöblierter Vermietung läuft der Vertrag mindestens drei Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist. Er steigt auf sechs Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, zum Beispiel eine Gesellschaft. Ein Privatmann, der im eigenen Namen vermietet, fällt also unter den Dreijahresvertrag.

Bei unmöblierter Vermietung gibt es eine Ausnahme. Der Vertrag kann für mindestens ein Jahr geschlossen werden, wenn der Vermieter vorhat, die Wohnung aus familiären oder beruflichen Gründen zurückzunehmen. Der Grund muss schon bei der Unterzeichnung genannt werden. Es ist also eine geregelte Möglichkeit, die sich während der Mietzeit nicht improvisieren lässt.

Bei möblierter Vermietung als Hauptwohnsitz beträgt die Mindestdauer ein Jahr. Sie sinkt auf neun Monate bei einem Studentenmietvertrag.

Außerdem gilt für die möblierte Vermietung dasselbe Gesetz von 1989, in einem eigenen Abschnitt. Möbliert zu vermieten stellt eine Wohnung also nie außerhalb dieses Gesetzes.

Am Ende verlängert sich ein Wohnungsmietvertrag stillschweigend, wenn niemand kündigt. Bei unmöblierter Vermietung läuft er für dieselbe Dauer weiter wie der ursprüngliche Vertrag. Bei möblierter Vermietung läuft er ein Jahr weiter. Der Mieter kann jederzeit gehen, wenn er seine Kündigungsfrist einhält.

Die Kündigung durch den Vermieter und ihre drei Gründe

Ein Vermieter kündigt nicht, wann er möchte. Das Gesetz erkennt ihm nur drei Gründe zu: den Verkauf der Wohnung, die Rücknahme zum eigenen Wohnen oder für einen Angehörigen und den berechtigten und ernsthaften Grund. Der letzte deckt zum Beispiel ein Fehlverhalten des Mieters ab oder einen Bedarf des Eigentümers wie umfangreiche Arbeiten. Außerhalb dieser drei Fälle läuft der Vertrag weiter.

Die Frist zählt ebenso viel wie der Grund. Bei unmöblierter Vermietung muss die Kündigung mindestens sechs Monate vor Ablauf des Vertrags erfolgen. Bei möblierter Vermietung beträgt die Frist mindestens drei Monate. Die Kündigung wirkt zum Ablauf des Vertrags, nicht zum Tag des Versands.

Auch die Form ist vorgeschrieben. Die Kündigung erfolgt per Einschreiben mit Rückschein, durch Zustellung eines Gerichtsvollziehers oder durch persönliche Übergabe gegen Unterschrift oder Empfangsbestätigung.

Das elektronische Einschreiben ist zulässig, wenn der Mieter diesem Weg vorher zugestimmt hat. Eine einfache E-Mail gilt folglich nicht als Kündigung.

Zwei Schutzregeln sollte man kennen. Ein Mieter über 65 Jahre mit geringen Einkünften, oder der eine ältere Person zu seinen Lasten beherbergt, behält seinen Vertrag trotz der Kündigung. Der Vermieter kann diesen Schutz nur überwinden, indem er eine Wohnung anbietet, die den Bedürfnissen des Mieters entspricht, im Umkreis von 5 km. Und bei einer Kündigung wegen Verkaufs hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, das er binnen zwei Monaten ausüben kann.

Ein Vermieter nimmt seine Wohnung nicht zurück, wann er will: Das Gesetz erkennt ihm drei Gründe zu, und sonst keinen.

Das Gesetz ALUR vom 24. März 2014, der Mustervertrag und das Merkblatt

Das Gesetz ALUR vom 24. März 2014 hat den Mietvertrag vereinheitlicht. Seitdem muss der Vertrag schriftlich sein und einem Mustervertrag entsprechen, der durch Verordnung festgelegt ist. Dieses Muster gilt für die unmöblierte wie für die möblierte Vermietung des Hauptwohnsitzes. Einen Mietvertrag frei auf ein Blatt Papier zu schreiben, kommt also nicht mehr infrage.

Die Pflichtangaben sind zahlreich und leicht zu prüfen. Der Vertrag nennt die Identität von Vermieter und Mieter, die Dauer und den Beginn, die steuerliche Kennung der Wohnung und die Klasse des Energieausweises. Er nennt ebenso die Wohnfläche, die geschätzten Heizkosten sowie Höhe und Modalitäten von Kaution und Nebenkosten. Und er nennt die letzte Miete des vorigen Mieters, wenn dieser die Wohnung vor weniger als achtzehn Monaten verlassen hat.

Die Wohnfläche ist keine Formsache. Fehlt sie, oder ist sie um mehr als 5 % zu hoch angegeben, kann der Mieter eine Minderung der Miete verlangen. Eine sorgfältige Aufmessung schützt also beide Seiten. Diesen Punkt prüfen wir Wohnung für Wohnung vor jeder Vermietung.

Das Informationsmerkblatt für den Mieter ergänzt den Vertrag. Es gehört zu den Pflichtanlagen, ebenso wie der Nachweis der Hausratversicherung. Seine Aufgabe ist einfach: Es ruft dem Mieter seine Rechte und Pflichten in Erinnerung, ohne dass er den Gesetzestext suchen muss. Es wird bei der Unterschrift mit den übrigen Unterlagen übergeben.

Das Gesetz ALUR hat außerdem die Liste der Unterlagen geschlossen, die ein Vermieter von einem Bewerber verlangen darf. Ein Dekret vom 5. November 2015 führt sie auf, und diese Liste ist abschließend. Was nicht darin steht, darf also nicht verlangt werden. Die Einzelheiten zu den Unterlagen und den Sanktionen behandelt ein anderer Artikel auf dieser Website.

Das Übergabeprotokoll und die Anlagen zum Mietvertrag

Das Übergabeprotokoll beim Einzug und später beim Auszug gehören zu den Pflichtanlagen des Mietvertrags. Sie beschreiben die Wohnung Raum für Raum zu Beginn und am Ende der Mietzeit. Ihr Vergleich dient als Maßstab, um mögliche Schäden zu beurteilen. Ein genaues Protokoll vermeidet also die meisten Unstimmigkeiten über die Kaution.

Auch die technischen Gutachten gehören zum Vertrag. Dazu zählen der Energieausweis, der Zustand der Elektro- und der Gasinstallation, die Feststellung zum Bleirisiko und die Übersicht der Risiken. Ein Auszug aus der Teilungsordnung kommt hinzu, wenn die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft liegt. Diese Unterlagen gehen an den Mieter, sie bleiben nicht in einer Schublade.

Das Gesetz ELAN vom 23. November 2018 und der Mobilitätsmietvertrag

Das Gesetz ELAN vom 23. November 2018 hat einen neuen Vertrag geschaffen, den Mobilitätsmietvertrag. Es ist ein möblierter Vertrag von einem bis zehn Monaten, nicht verlängerbar. Er richtet sich an Personen in vorübergehender Mobilität, vor allem Studierende, Auszubildende, Praktikanten und Beschäftigte auf Einsatz oder in Weiterbildung. Maßgeblich ist Titel 1er ter des Gesetzes vom 6. Juli 1989.

Die Einordnung versteht sich nicht von selbst. Der Vertrag muss ausdrücklich nennen, dass es sich um einen Mobilitätsmietvertrag handelt, „geregelt durch Titel 1er ter des Gesetzes 89-462 vom 6. Juli 1989“. Fehlt dieser Hinweis, gilt die Einordnung als Mobilitätsmietvertrag nicht. Die Abfassung des Vertrags wirkt sich hier also unmittelbar auf das anwendbare Recht aus.

Die Wohnung muss im Sinne der Vorschriften möbliert sein.

Dazu gehören Betten, eine Kochgelegenheit, ein Kühlschrank und Geschirr in ausreichender Zahl. Dazu gehören ebenso ein Tisch, Sitzgelegenheiten, Stauraum und für die Wohnung geeignete Reinigungsgeräte. Eine unvollständige Einrichtung ist also keine möblierte Wohnung im Sinne des Gesetzes.

Zwei Regeln unterscheiden diesen Vertrag deutlich. Die Kaution ist beim Mobilitätsmietvertrag verboten, und der Vermieter darf keine verlangen. Eine Bürgschaft bleibt dagegen möglich, ein Bürge kann also einstehen. Der Mieter seinerseits geht mit einer Kündigungsfrist von einem Monat.

Eine letzte Regel sollte man sich merken. Schließen Vermieter und Mieter nach Ablauf eines Mobilitätsmietvertrags einen neuen Vertrag über dieselbe Wohnung, ist dieser Vertrag zwingend ein gewöhnlicher Wohnungsmietvertrag. Zwei Mobilitätsmietverträge hintereinander sind für dieselbe Wohnung also nicht möglich. Der Mieter erhält dann den Schutz der gewöhnlichen möblierten Vermietung.

Das Gesetz Climat et résilience vom 22. August 2021

Das Klima- und Resilienzgesetz (loi Climat et résilience) vom 22. August 2021 hat die Definition der menschenwürdigen Wohnung um eine Anforderung an die Energieeffizienz ergänzt. Seit dem 1. Januar 2023 gilt eine Obergrenze von 450 kWh Endenergie je Quadratmeter und Jahr. Seit dem 1. Januar 2025 ist mindestens Klasse F erforderlich, ab dem 1. Januar 2028 Klasse E und ab dem 1. Januar 2034 Klasse D. Diese Schwellen gelten für das französische Mutterland.

Dasselbe Gesetz hat die Mieten der Wohnungen der Klassen F und G seit dem 24. August 2022 im ganzen Land eingefroren. Dieser Stopp verbietet jede Erhöhung, sei es zwischen zwei Mietern, bei der Verlängerung des Vertrags oder durch die jährliche Indexierung. Es ist eine landesweite Regel und hängt daher nicht davon ab, ob die Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist.

Die Einzelheiten zu den Fristen und zur Berechnung des Energieausweises behandelt ein anderer Artikel auf dieser Website.

Warum das Hoguet-Gesetz einen Vermieter der eigenen Räume nicht betrifft

Das Hoguet-Gesetz (loi Hoguet) ist das Gesetz Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970. Es regelt den Beruf des Immobilienmaklers und verlangt einen Berufsausweis, eine finanzielle Sicherheit und eine Berufshaftpflichtversicherung. Ausweispflichtig sind die Immobilienvermittlung, die Immobilienverwaltung, die Verwaltung von Wohnungseigentum und der Handel mit Objektlisten. Zu den Ausübungsvoraussetzungen zählen die berufliche Eignung, eine finanzielle Sicherheit von mindestens 30.000 € in den ersten beiden Jahren und danach von 110.000 € sowie ein schriftlicher Auftrag mit dem Kunden.

Der Anwendungsbereich steht in Artikel 1. Der Text erfasst Personen, die „gewöhnlich, auch nur nebenbei, Geschäfte über fremde Güter betreiben oder daran mitwirken“.

Diese Geschäfte betreffen insbesondere Kauf, Verkauf, Suche, Tausch und Vermietung von Immobilien. Das Wirtschaftsministerium beschreibt den Immobilienmakler im Übrigen als Vermittler zwischen zwei oder mehr Parteien.

Die Folge ergibt sich aus diesem Text, und so stellen wir sie auch dar. Ein privater Vermieter, der seine eigenen Wohnungen vermietet, befasst sich nicht mit fremden Gütern und übt daher keine Vermittlungstätigkeit aus. Keine der eingesehenen amtlichen Seiten schreibt diesen Ausschluss ausdrücklich, er ergibt sich aus dem Wortlaut von Artikel 1. Für einen konkreten Fall wäre diese Überlegung bei der ADIL du Var zu bestätigen.

Dieser Punkt hat für einen Mieter eine konkrete Folge. Die Deckelung der Vermietungsgebühren ist eine Maßnahme des Gesetzes ALUR, umgesetzt durch das Dekret Nr. 2014-890 vom 1. August 2014. Sie betrifft nur die Gebühren, die ein gewerblicher Anbieter in Rechnung stellt. Ein Vermieter, der seine Bewerber selbst empfängt, stellt keine Vermietungsgebühr in Rechnung.

Was Sie sich merken sollten, und wo Sie nachsehen

Fünf Gesetze genügen also, um eine Jahresvermietung zum 12. September 2026 einzuordnen. Das Gesetz vom 6. Juli 1989 bildet die Grundlage, das ALUR-Gesetz vom 24. März 2014 vereinheitlicht den Vertrag, das ELAN-Gesetz vom 23. November 2018 schafft den Mobilitätsmietvertrag (bail mobilité). Das Klima- und Resilienzgesetz (loi Climat et résilience) vom 22. August 2021 ergänzt die Definition der menschenwürdigen Wohnung um die Energieeffizienz. Das Hoguet-Gesetz vom 2. Januar 1970 betrifft die Fachleute, die mit fremdem Eigentum befasst sind.

Bei LOCAMAXIME führen diese Regeln zu einer einfachen Praxis. Wir vermieten unsere eigenen Wohnungen, wir empfangen die Bewerber selbst, und wir stellen keine Vermietungsgebühr in Rechnung. Der Mietvertrag folgt dem Mustervertrag, das Übergabeprotokoll erstellen wir gemeinsam mit dem Mieter, und die Anlagen übergeben wir bei der Unterschrift. Das ist der gesetzliche Rahmen, angewandt ohne Zwischenhändler.

Zum Schluss noch ein Hinweis zur Vorsicht. Jede Situation hat ihre Besonderheiten, und ein Artikel ersetzt nicht die Prüfung einer Bewerbung. Für einen konkreten Fall veröffentlicht service-public.gouv.fr die amtlichen Merkblätter, die ANIL bietet landesweite Rechtsinformation, und die ADIL du Var antwortet im Departement kostenlos. Der hier beschriebene Rechtsstand ist der vom 12. September 2026.