Las leyes que regulan un alquiler anual, explicadas de forma sencilla

La ley de 6 de julio de 1989, la base de todo arrendamiento de vivienda

El texto de referencia lleva el número 89-462 y data del 6 de julio de 1989. Su título anuncia su objeto: mejorar las relaciones arrendaticias. Modifica una ley anterior de 23 de diciembre de 1986, y sigue siendo la columna vertebral del arrendamiento de vivienda. Todas las leyes que se citan más adelante vienen a completarlo o a corregirlo.

Esta ley establece los equilibrios básicos. Fija la duración mínima de un contrato, los casos en los que un arrendador puede recuperar su vivienda, y las formas que debe adoptar un preaviso del arrendador. También regula la fianza, el aval y los documentos que un propietario puede reclamar. Así, casi todas las preguntas de un inquilino encuentran respuesta en este texto o en sus decretos.

Cuánto dura un contrato, según el tipo de alquiler

La duración mínima depende ante todo del tipo de alquiler. En alquiler sin amueblar, el contrato dura al menos tres años cuando el arrendador es una persona física. Pasa a seis años cuando el arrendador es una persona jurídica, una sociedad civil por ejemplo. Un particular que alquila en su propio nombre se rige, pues, por el contrato de tres años.

Existe una excepción en el alquiler sin amueblar. El contrato puede celebrarse por una duración de al menos un año si el arrendador prevé recuperar la vivienda por un motivo familiar o profesional. El motivo debe anunciarse ya en la firma del contrato. Es, pues, una facultad regulada, que no se improvisa a mitad de contrato.

En alquiler amueblado como vivienda habitual, la duración mínima es de un año. Baja a nueve meses en un contrato para estudiantes.

Además, el alquiler amueblado obedece a la misma ley de 1989, en una parte que le es propia. Alquilar amueblado nunca deja, pues, una vivienda fuera de esta ley.

A su vencimiento, un arrendamiento de vivienda se prorroga tácitamente si nadie da preaviso. En alquiler sin amueblar, vuelve a empezar por la misma duración que el contrato inicial. En alquiler amueblado, vuelve a empezar por un año. El inquilino, por su parte, puede marcharse en cualquier momento respetando su preaviso.

El preaviso del arrendador y sus tres motivos

Un arrendador no da preaviso cuando quiere. La ley solo le reconoce tres motivos: la venta de la vivienda, la recuperación para vivir en ella él mismo o alojar a un allegado, y el motivo legítimo y serio. Este último cubre, por ejemplo, un incumplimiento del inquilino, o una necesidad del propietario como unas obras importantes. Fuera de estos tres casos, el contrato continúa.

El plazo cuenta tanto como el motivo. En alquiler sin amueblar, el preaviso debe darse al menos seis meses antes del vencimiento del contrato. En alquiler amueblado, el plazo es de al menos tres meses. El preaviso surte efecto en el vencimiento, y no en la fecha de su envío.

La forma también está impuesta. El preaviso se da por carta certificada con acuse de recibo, por acta de comisario de justicia, o por entrega en mano con firma o recibo.

La carta certificada electrónica se admite si el inquilino ha aceptado previamente esa vía. Por consiguiente, un simple correo electrónico no vale como preaviso.

Dos protecciones merecen conocerse. Un inquilino de más de 65 años con ingresos modestos, o que aloja a una persona mayor a su cargo, ve su contrato prorrogado pese al preaviso. El arrendador solo puede descartar esta protección ofreciendo una vivienda que corresponda a las necesidades del inquilino en un radio de 5 km. Por último, en caso de preaviso por venta, el inquilino dispone de un derecho de tanteo que puede ejercer en un plazo de dos meses.

Un arrendador no recupera su vivienda cuando lo decide: la ley le reconoce tres motivos, y ninguno más.

La ley ALUR de 24 de marzo de 2014, el contrato tipo y la nota informativa

La ley ALUR de 24 de marzo de 2014 normalizó el contrato de arrendamiento. Desde entonces, el contrato debe ser escrito y ajustarse a un contrato tipo fijado por vía reglamentaria. Ese modelo vale tanto para el alquiler sin amueblar como para el alquiler amueblado de vivienda habitual. Ya no cabe, pues, redactar un contrato en un papel cualquiera.

Las menciones obligatorias son numerosas y fáciles de comprobar. El contrato indica la identidad del arrendador y del inquilino, la duración y la fecha de entrada en vigor, el identificador fiscal de la vivienda y la clasificación del DPE. También da la superficie habitable, la estimación de los gastos de calefacción, el importe y las condiciones de la fianza y de los gastos. Por último, menciona el último alquiler pagado por el inquilino anterior si este dejó la vivienda menos de dieciocho meses antes.

La superficie habitable no es un trámite. Si no se menciona, o si se sobrevalora en más del 5 %, el inquilino puede pedir una reducción del alquiler. Una medición seria protege, pues, a las dos partes. Es un punto que controlamos vivienda por vivienda antes de cada puesta en alquiler.

La nota informativa del inquilino completa el contrato. Forma parte de los anexos obligatorios, igual que el certificado del seguro de hogar. Su función es sencilla: recordar al inquilino sus derechos y sus obligaciones, sin que tenga que buscar el texto de la ley. Se entrega en la firma, con el resto de la documentación.

La ley ALUR también cerró la lista de documentos que un arrendador puede reclamar a un candidato. Un decreto de 5 de noviembre de 2015 fija su enumeración, y esta lista es limitativa. Por lo tanto, todo lo que no figura en ella no puede exigirse. El detalle de los documentos y de las sanciones es objeto de otro artículo de esta web.

El inventario del estado y los anexos del contrato

El inventario del estado de entrada, y después el de salida, figuran entre los anexos obligatorios del contrato. Describen la vivienda estancia por estancia al principio y al final del alquiler. Es su comparación la que sirve de referencia para valorar posibles desperfectos. Un inventario preciso evita, pues, la mayoría de los desacuerdos sobre la fianza.

Los diagnósticos técnicos acompañan también al contrato. La lista incluye el diagnóstico de rendimiento energético, el estado de la instalación eléctrica y de la de gas, el diagnóstico de riesgo de exposición al plomo y el informe de riesgos. A ello se añade un extracto de las normas de la comunidad cuando la vivienda está en régimen de propiedad horizontal. Estos documentos se entregan al inquilino, no se quedan en un cajón.

La ley ELAN de 23 de noviembre de 2018 y el contrato de movilidad

La ley ELAN de 23 de noviembre de 2018 creó un contrato nuevo, el contrato de movilidad. Es un alquiler amueblado de uno a diez meses, no renovable. Se dirige a personas en situación de movilidad temporal, en particular estudiantes, aprendices, personas en prácticas y asalariados en misión o en formación profesional. Se rige por el título 1.º ter de la ley de 6 de julio de 1989.

La calificación no se presume. El contrato debe mencionar expresamente que se trata de un contrato de movilidad “regido por el título 1.º ter de la ley 89-462 de 6 de julio de 1989”. A falta de esa mención, la calificación de contrato de movilidad no se aplica. La redacción del contrato tiene, pues, un efecto directo sobre el derecho aplicable.

La vivienda debe estar amueblada en el sentido de la normativa.

La lista incluye la ropa de cama, un equipo de cocción, un frigorífico y vajilla en cantidad suficiente. Incluye también una mesa, asientos, armarios y material de limpieza adaptado a la vivienda. Un amueblado incompleto no es, pues, un amueblado en el sentido de la ley.

Dos reglas distinguen claramente este contrato. La fianza está prohibida en el contrato de movilidad, y el arrendador no puede pedirla. En cambio, sigue siendo posible un aval, así que un avalista puede comprometerse. El inquilino, por su parte, se marcha con un preaviso de un mes.

Una última regla merece recordarse. Al vencimiento de un contrato de movilidad, si el arrendador y el inquilino celebran un nuevo contrato sobre la misma vivienda, ese contrato es obligatoriamente un arrendamiento de vivienda clásico. No es posible, pues, encadenar dos contratos de movilidad sobre la misma vivienda. El inquilino recupera entonces las protecciones del alquiler amueblado ordinario.

La ley Climat et résilience de 22 de agosto de 2021

La ley Climat et résilience de 22 de agosto de 2021 añadió una condición de rendimiento energético a la definición de vivienda digna. El calendario impone un consumo inferior a 450 kWh de energía final por metro cuadrado y año desde el 1 de enero de 2023. Exige después la clase F como mínimo desde el 1 de enero de 2025, la clase E el 1 de enero de 2028, y la clase D el 1 de enero de 2034. Estos umbrales valen para la Francia metropolitana.

La misma ley congeló los alquileres de las viviendas clasificadas F y G desde el 24 de agosto de 2022, en todo el territorio. Esta congelación prohíbe cualquier subida, ya sea entre dos inquilinos, en la renovación del contrato o por la revisión anual. Es una regla nacional, así que no depende de la clasificación del municipio en zona tensionada.

El detalle del calendario y del modo de cálculo del DPE es objeto de otro artículo de esta web.

Por qué la ley Hoguet no se dirige a un arrendador que alquila sus propios muros

La ley Hoguet es la ley n.º 70-9 de 2 de enero de 1970. Regula la profesión de agente inmobiliario e impone un carné profesional, una garantía financiera y un seguro de responsabilidad civil profesional. Las actividades sujetas a carné son la transacción inmobiliaria, la gestión inmobiliaria, la administración de fincas y la venta de listas de inmuebles. Las condiciones de ejercicio incluyen una aptitud profesional, una garantía financiera de un mínimo de 30.000 € durante los dos primeros años y de 110.000 € después, y un mandato escrito con el cliente.

El ámbito de aplicación se lee en el artículo 1. El texto se dirige a las personas que, “de manera habitual, se dedican o prestan su concurso, aunque sea con carácter accesorio, a operaciones sobre bienes ajenos”.

Estas operaciones se refieren en particular a la compra, la venta, la búsqueda, el intercambio y el alquiler de inmuebles. El ministerio de Economía describe además al agente inmobiliario como un intermediario entre dos o más partes.

La consecuencia se deduce de este texto, y así la presentamos. Un arrendador particular que alquila sus propias viviendas no interviene sobre bienes ajenos, así que no ejerce una actividad de intermediación. Ninguna página oficial consultada escribe esta exclusión con todas las letras: se deduce de la letra del artículo 1. Este razonamiento merecería confirmarse con la ADIL del Var para una situación concreta.

Este punto tiene una traducción concreta para un inquilino. El tope de los honorarios de alquiler es una medida de la ley ALUR, aplicada por el decreto n.º 2014-890 de 1 de agosto de 2014. Solo afecta a los honorarios facturados por un profesional. Un arrendador que recibe él mismo a sus candidatos no factura ningún honorario de alquiler.

Lo que hay que recordar, y dónde comprobarlo

Bastan, pues, cinco textos para enmarcar un alquiler anual a 12 de septiembre de 2026. La ley de 6 de julio de 1989 fija la base, la ley ALUR de 24 de marzo de 2014 normaliza el contrato, la ley ELAN de 23 de noviembre de 2018 crea el contrato de movilidad. La ley Climat et résilience de 22 de agosto de 2021 añade el rendimiento energético a la definición de vivienda digna. La ley Hoguet de 2 de enero de 1970, por su parte, se dirige a los profesionales que intervienen sobre bienes ajenos.

En LOCAMAXIME, estas reglas se traducen en una práctica sencilla. Alquilamos nuestras propias viviendas, recibimos a los candidatos nosotros mismos, y no facturamos ningún honorario de alquiler. El contrato sigue el contrato tipo, el inventario del estado se hace con el inquilino, y los anexos se entregan en la firma. Es el marco legal aplicado sin intermediario.

Por último, se impone una regla de prudencia. Cada situación tiene sus particularidades, y un artículo no sustituye al examen de un expediente. Para un caso concreto, service-public.gouv.fr publica las fichas oficiales, la ANIL ofrece información jurídica nacional, y la ADIL del Var responde gratuitamente en el departamento. La situación legal descrita aquí es la de 12 de septiembre de 2026.