Zone tendue, préavis et loyers : ce qui s'applique vraiment dans le golfe

Le fait central : Sainte-Maxime n'est pas en zone tendue

Commençons par la réponse. Sainte-Maxime ne figure pas à l'annexe du décret en vigueur. Fréjus et Saint-Raphaël y figurent, tout comme Draguignan. La frontière passe donc à l'est du golfe, entre le massif des Maures et la basse vallée de l'Argens.

Pour le Var, l'annexe retient également Puget-sur-Argens, Le Muy et Les Arcs. Elle ne retient ni Saint-Tropez, ni Cogolin, ni Grimaud, ni Gassin. Elle ne retient pas davantage Ramatuelle, La Croix-Valmer, Le Plan-de-la-Tour, Roquebrune-sur-Argens ni Vidauban. Le tableau ci-dessous reprend les douze communes du périmètre habituel de nos candidats.

Une précision de lecture s'impose sur ce tableau. Il décrit l'annexe telle qu'elle est en vigueur au 12 septembre 2026, donc pour un bail signé, reconduit ou renouvelé à partir du 24 décembre 2025.

Le simulateur officiel de service-public.gouv.fr distingue en effet trois régimes selon la date du bail : à partir du 24 décembre 2025, entre le 27 août 2023 et le 24 décembre 2025, et avant le 27 août 2023. Pour un contrat plus ancien, il faut donc interroger le simulateur avec la date exacte du bail.

Ce que recouvre exactement la notion de zone tendue

La zone tendue a une définition précise. Il s'agit d'une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement. Cette définition renvoie à l'article 232 du code général des impôts. Le seuil de population se mesure à l'échelle de l'unité urbaine, et non à celle de la commune.

Cette mécanique explique le résultat du golfe. L'unité urbaine de Sainte-Maxime, au sens de l'INSEE, se compose de deux communes seulement, Grimaud et Sainte-Maxime. Celle de Saint-Tropez en compte trois, Gassin, Ramatuelle et Saint-Tropez. Cogolin et Roquebrune-sur-Argens forment chacune leur propre unité urbaine, tandis que La Croix-Valmer relève de celle de Cavalaire-sur-Mer.

À l'est, les ordres de grandeur changent. L'unité urbaine de Fréjus réunit Fréjus, Puget-sur-Argens et Saint-Raphaël. Celle de Draguignan comptait 73 702 habitants au recensement 2023, donc bien au-dessus du seuil de 50 000. La différence de traitement entre les deux rives du golfe tient ainsi à une question de taille d'agglomération, et non de prix de l'immobilier.

La frontière de la zone tendue ne suit pas les prix au mètre carré : elle suit la taille des agglomérations.

Les deux rubriques de l'annexe, et ce que chacune commande

Une idée fausse circule souvent : il existerait deux décrets, un texte locatif et un texte fiscal. C'est inexact. Il existe un seul décret, celui du 10 mai 2013, dont l'annexe comporte deux rubriques. Le décret du 25 août 2023 a modifié cette annexe, et celui du 22 décembre 2025 l'a actualisée à nouveau.

La rubrique 1° vise les communes appartenant à une unité urbaine de plus de 50 000 habitants en déséquilibre. Ce sont ces communes, et elles seules, qui commandent l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation. Ce sont également elles qui ouvrent au locataire le préavis réduit à un mois. C'est donc la rubrique qui compte pour un bail.

La rubrique 2° vise les communes dites tendues et touristiques.

Elle a été créée par la loi du 30 décembre 2022 et introduite dans l'annexe par le décret du 25 août 2023. L'ANIL est explicite : « ces nouvelles zones ne sont pas concernées par l'encadrement de l'évolution des loyers ». Elles ne commandent que la fiscalité, c'est-à-dire la taxe sur les logements vacants et la faculté pour la commune de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Une nuance mérite d'être signalée. Le décret du 25 août 2023 n'a pas seulement créé la rubrique fiscale. Il a aussi fait évoluer le périmètre de la rubrique 1°, en y intégrant de nouvelles unités urbaines et en modifiant celui d'unités déjà classées. Voilà pourquoi le simulateur officiel demande la date du bail avant de répondre.

Le préavis du locataire, en location vide et en meublé

Le préavis est la conséquence la plus visible du classement. En location vide, le préavis du locataire est de trois mois dans le cas général, donc hors zone tendue. Il descend à un mois en zone tendue, à condition que le locataire mentionne dans son congé le motif tiré de la situation du logement en zone tendue. Cette mention n'est pas une formalité, elle conditionne le bénéfice du délai réduit.

En location meublée, la règle est uniforme. Le préavis du locataire est d'un mois partout en France, sans exception, que le logement soit en zone tendue ou non. Un meublé de Sainte-Maxime et un meublé de Fréjus obéissent donc à la même règle. La différence de zone ne joue que sur la location vide.

Pour un logement vide à Sainte-Maxime, le préavis du locataire est donc de trois mois dans le cas général au 12 septembre 2026. Ce délai reste toutefois réductible à un mois dans plusieurs situations personnelles, indépendamment de la zone. Ces cas figurent dans la section suivante. Ils s'appliquent partout en France.

Les cas de préavis réduit à un mois hors zone tendue

La loi prévoit sept situations dans lesquelles un locataire d'un logement vide peut partir avec un préavis d'un mois, quelle que soit la commune. La première est l'obtention d'un logement social. La deuxième est le bénéfice du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés. La troisième est un état de santé qui justifie un changement de domicile.

Les quatre autres tiennent à la situation personnelle ou professionnelle. Un locataire victime de violences conjugales bénéficie du délai réduit. Il en va de même pour l'obtention d'un premier emploi, puis pour une mutation ou un changement du lieu de travail, salarié comme fonctionnaire. La perte d'emploi ou la fin du contrat de travail ouvre le même droit.

Ces cas se justifient dans le congé.

Le locataire doit indiquer le motif et être en mesure de le prouver. Un congé qui ne mentionne aucun motif reste valable, mais il court alors sur trois mois. C'est un point que nous rappelons systématiquement, car il évite un mois de loyer inutile.

La forme du congé et le calcul du délai

La forme est identique en zone tendue et hors zone tendue. Le congé du locataire passe par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La lettre recommandée électronique est valable si le destinataire accepte ce mode. Un simple courriel ne suffit donc pas.

Le calcul du délai obéit à une règle simple. Le préavis court à compter de la date de réception et s'achève le jour correspondant du mois d'échéance. Un congé reçu le 5 septembre s'achève ainsi le 5 octobre à minuit. Le locataire doit le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si un nouveau locataire occupe le logement avant son terme.

Le plafonnement du loyer à la relocation en zone tendue

Le second effet du classement concerne le loyer. Le texte en vigueur est le décret numéro 2026-644 du 20 juillet 2026, qui modifie le décret numéro 2017-1198 du 27 juillet 2017. Il s'applique du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Ce dispositif est reconduit chaque année par un nouveau décret, mais rien ne permet d'affirmer aujourd'hui qu'il le sera au-delà de cette date.

La règle à la relocation est claire. Dans les communes concernées, le nouveau loyer ne peut pas excéder celui du locataire précédent. Deux exceptions existent : un loyer manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage, ou des travaux d'amélioration réalisés dans le logement. Dans le premier cas, la hausse ne peut pas dépasser 50 % de la différence entre le loyer du marché et le loyer antérieur.

Dans le cas des travaux, la hausse est plafonnée à 15 % du coût toutes taxes comprises. La fiche officielle évoque en outre une condition de montant, les travaux devant représenter au moins la dernière année de loyer. Cette formulation demanderait confirmation avant d'être appliquée à un dossier réel. Au renouvellement du bail, le loyer évolue en principe selon l'indice de référence des loyers, avec les mêmes exceptions.

Trois cas échappent au plafonnement. Il s'agit de la première mise en location du logement, d'un logement vacant depuis au moins dix-huit mois, et de travaux récents de moins de six mois. Attention toutefois pour le logement vacant : la liberté de fixation n'est acquise que si le logement est classé de A à E. S'il est classé F ou G, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent.

Ce dernier point rejoint une règle nationale. Les logements classés F et G ne peuvent faire l'objet d'aucune augmentation de loyer depuis le 24 août 2022, sur l'ensemble du territoire. Ce gel découle de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, donc il s'applique à Sainte-Maxime comme partout ailleurs. Hors zone tendue, c'est même la principale limite légale à l'évolution d'un loyer entre deux locataires.

L'encadrement du niveau des loyers, un dispositif différent

Il existe un troisième dispositif, qu'il ne faut pas confondre avec les deux précédents. L'encadrement du niveau des loyers est une expérimentation issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il fixe un loyer de référence médian, un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré de 30 %. Ces références varient selon le type de location, le nombre de pièces et l'époque de construction.

La liste des territoires concernés est limitative et publiée. Elle comprend Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Lille avec Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole et le Pays Basque. Aucune commune du Var n'y figure. L'encadrement du niveau des loyers ne s'applique donc pas à Sainte-Maxime, et ce point est certain.

La fiscalité : logements vacants et résidences secondaires

Le classement produit enfin des effets fiscaux. Les communes inscrites à l'annexe peuvent être soumises à la taxe sur les logements vacants, et la commune peut y majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Ces effets découlent de l'inscription à l'annexe du décret. Une commune qui n'y figure pas n'entre donc pas dans ce cadre au titre de ce texte.

Cette distinction compte pour un propriétaire du golfe. Le fait qu'une commune connaisse un fort taux de résidences secondaires ne suffit pas à l'inscrire à l'annexe. Seul le texte fait foi, et il se lit commune par commune. Pour une question fiscale précise, l'ADIL du Var oriente utilement vers le bon interlocuteur.

Comment vérifier une commune et une date précises

La méthode la plus sûre tient en une adresse. Le ministère met à disposition un simulateur officiel sur service-public.gouv.fr, intitulé « Savoir si un logement est situé en zone tendue ». Il suffit d'y saisir la commune, puis d'indiquer la date du bail parmi les trois régimes proposés. La réponse obtenue est officielle et à jour.

Voici ce que cela donne en pratique chez nous. Nos logements se trouvent à Sainte-Maxime, hors zone tendue au 12 septembre 2026. Le préavis d'un locataire en logement vide y est donc de trois mois, sauf situation personnelle ouvrant droit au délai réduit. En meublé, il est d'un mois, comme partout en France.

Une dernière remarque, par honnêteté. Le classement d'une commune peut changer au fil des décrets, et la prochaine actualisation modifiera peut-être ce tableau.

Nous datons donc systématiquement l'état du droit, ici au 12 septembre 2026. Pour un cas personnel, service-public.gouv.fr, l'ANIL et l'ADIL du Var répondent gratuitement, et cet article ne remplace pas leur réponse.