Le dossier, le garant et Visale : ce qu'un bailleur peut vraiment demander

Une liste limitative, fixée par décret depuis 2015

Le texte de référence est le décret numéro 2015-1437 du 5 novembre 2015. Il a été publié au Journal officiel du 7 novembre 2015 et est entré en vigueur le 8 novembre 2015. Il fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. Cette liste est limitative, c'est-à-dire fermée.

Le champ d'application est large. Le décret vise les locations du secteur privé, vides ou meublées, relevant de la loi du 6 juillet 1989, colocation comprise. En sont exclus le logement social, la location saisonnière et les logements-foyers. Un bail d'habitation à l'année à Sainte-Maxime entre donc pleinement dans ce cadre.

Une évolution mérite d'être signalée.

Depuis octobre 2019, l'exigence d'une pièce d'identité comportant une signature a été supprimée, afin de ne pas écarter certains ressortissants étrangers. Le texte est le décret numéro 2019-1019 du 3 octobre 2019. La pièce d'identité doit simplement être en cours de validité.

Deux remarques éclairent ce tableau. Pour l'activité professionnelle et pour les ressources, le bailleur peut demander une ou plusieurs pièces de la catégorie. Pour l'identité et pour le domicile, une seule pièce suffit. La règle vaut pour le candidat comme pour le garant personne physique.

Ce que l'on peut demander à un garant

Un garant personne physique relève des mêmes quatre catégories que le locataire. Il fournit donc une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un justificatif d'activité professionnelle et un justificatif de ressources. L'annexe du décret admet, pour son domicile, la dernière quittance de loyer, une facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois, une attestation d'assurance logement de moins de trois mois, un avis de taxe foncière ou un titre de propriété. Rien de plus ne peut être exigé.

Un garant personne morale suit un régime plus court. Le bailleur peut demander un extrait K bis original de moins de trois mois, accompagné de la pièce d'identité du représentant. La liste s'arrête là. Elle reste limitative dans ce cas aussi.

Le cas d'Action Logement est le plus simple de tous.

Lorsque le garant est Action Logement au titre de la garantie Visale, le bailleur ne peut exiger que le document attestant de cette garantie. Rien d'autre ne peut lui être réclamé. C'est un vrai gain de temps pour les deux parties.

Les pièces interdites, et la sanction

Le principe se déduit directement de la liste. Tout ce qui ne figure pas au décret du 5 novembre 2015 ne peut pas être exigé. Le fondement de cette interdiction est l'article 22-2 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989. Le raisonnement est donc simple : une pièce absente de la liste est une pièce interdite.

Nous ne publions pas ici d'énumération des pièces interdites. Aucune page officielle consultée le 12 septembre 2026 ne reproduit la liste complète de l'article 22-2, et nous préférons le dire plutôt que de recopier des exemples non sourcés. Ce qui est établi et vérifié, c'est le principe de la liste limitative. En cas de doute sur une pièce précise, l'ANIL et l'ADIL du Var répondent gratuitement.

Un document est cité comme non exigible par la fiche officielle consacrée à la discrimination : le relevé de compte bancaire. Le bailleur ne peut pas demander de documents privés de cette nature. Une autre règle s'y ajoute, et elle est capitale : aucune somme d'argent ne peut être réclamée avant la signature du bail. Il n'y a donc ni chèque de réservation, ni acompte, ni frais de dossier.

La sanction prend la forme d'une amende administrative. Elle peut atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Elle est prononcée par le préfet, dans un délai d'un an à compter de l'infraction. C'est une raison suffisante pour s'en tenir strictement à la liste.

Une pièce absente de la liste du décret est une pièce interdite. La règle tient en une phrase, et elle vaut 3 000 €.

Le dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie dépend du type de location. En location vide, il est au maximum d'un mois de loyer hors charges. En location meublée, il monte à deux mois de loyer hors charges. Ces plafonds valent lorsque le loyer est payé mensuellement ou par période de deux mois.

Deux situations excluent tout dépôt de garantie. Aucun dépôt n'est possible lorsque le loyer est payable par trimestre. Aucun dépôt n'est possible non plus en bail mobilité, où la loi l'interdit expressément. Dans ce dernier cas, un cautionnement reste en revanche admis.

La restitution obéit à des délais fermes. Le bailleur dispose d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences. Le délai court à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée.

À défaut de restitution dans les délais, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Les retenues sont possibles, mais encadrées. Elles couvrent les loyers et charges impayés ainsi que le coût des réparations. Le bailleur doit produire des justificatifs : devis, factures, constat de commissaire de justice, ou lettre de mise en demeure restée sans réponse. Enfin, le locataire n'a pas le droit d'utiliser le dépôt de garantie pour payer son dernier loyer.

Caution et assurance loyers impayés : le cumul est interdit

Voici une règle souvent ignorée. Un bailleur personne physique qui a souscrit une assurance contre les risques locatifs ne peut pas, en plus, exiger un cautionnement. Les deux garanties ne se cumulent pas. Il faut donc choisir entre l'assurance et le garant.

Une exception existe, et elle est utile. Le bailleur personne physique assuré peut néanmoins demander une caution si son locataire est étudiant ou apprenti. Une règle distincte s'applique au bailleur personne morale : il lui est interdit de réclamer une caution si l'étudiant est boursier de l'enseignement supérieur. Ces deux règles ne doivent pas être confondues.

L'acte de cautionnement obéit à un formalisme précis. Il prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.

Il mentionne le montant du loyer en toutes lettres et en chiffres, les conditions de sa révision, et la reconnaissance par la caution qu'elle a connaissance des articles 22-1 de la loi de 1989 et 2297 du code civil. La caution peut être simple ou solidaire, au choix du bailleur.

La durée de l'engagement mérite une explication. La caution ne peut résilier son engagement que si aucune durée n'est stipulée dans l'acte, et seulement à l'expiration du bail. Autrement dit, un engagement à durée déterminée court jusqu'à son terme. C'est un point à lire attentivement avant de signer.

La garantie Visale en 2026: ce qui a changé le 6 janvier

Visale est une caution locative gratuite pour le locataire, délivrée par Action Logement. Seul le contrat d'adhésion souscrit par le bailleur fait foi du cautionnement. Les conditions ont été modifiées, et la nouvelle version est entrée en application le 6 janvier 2026. Plusieurs paramètres ont bougé à cette date.

Les plafonds de loyer charges comprises sont désormais au nombre de trois. Ils s'élèvent à 1 940 € en Île-de-France, à 1 575 € dans les grandes villes, en Corse, dans les DROM et à Saint-Martin, et à 1 365 € dans les autres communes. La liste des communes relevant du plafond à 1 575 € n'a pas pu être consultée. Nous n'affirmons donc pas de quel plafond relève Sainte-Maxime, et ce point est à vérifier sur visale.fr avant toute demande.

L'éligibilité dépend de l'âge et de la situation.

Les locataires de 30 ans ou moins sont éligibles quelle que soit leur situation professionnelle, étudiants compris, sans condition de ressources. Les locataires de plus de 30 ans sont éligibles s'ils sont salariés du secteur privé avec un revenu ne dépassant pas 1 710 € nets mensuels, ou s'ils sont en mobilité ou en transition professionnelle. Ce plafond de ressources est passé de 1 500 € à 1 710 € au 6 janvier 2026.

La durée de la couverture a été recentrée. Dans le parc privé, la garantie couvre désormais les 36 premiers mois du bail, alors qu'elle couvrait auparavant toute la durée du contrat. Le locataire peut faire une nouvelle demande au terme de cette période s'il reste éligible. Le montant couvert atteint 36 mensualités de loyer et charges impayés, plus au maximum deux mois de loyer au titre des dégradations locatives.

Quelques règles complètent le dispositif. Dans le parc social, la couverture est de 9 mensualités d'impayés, plus deux mois au maximum pour les dégradations. Les baux couverts sont la location nue, la location meublée, le bail mobilité, le bail saisonnier et la colocation. Enfin, le locataire et le bailleur ne doivent pas être membres d'une même famille.

La condition de solvabilité suit une règle générale. Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser la moitié des ressources du locataire, soit un taux d'effort de 50 %. Des seuils particuliers existent pour les étudiants et les alternants, mais les montants relevés sont donnés pour l'Île-de-France. Les équivalents en province n'ont pas pu être vérifiés, et nous ne les reprenons donc pas.

La procédure est simple et se fait en ligne. Le locataire dépose sa demande avant la signature du bail sur visale.fr et reçoit un visa attestant de son éligibilité. Le bailleur valide ensuite en ligne un contrat de cautionnement. Le bail n'est signé qu'après cette validation.

Visale et les travailleurs saisonniers, un point utile ici

Sainte-Maxime vit à un rythme saisonnier marqué, donc ce point compte. Les travailleurs saisonniers sont éligibles à Visale à partir de 18 ans, avec un contrat saisonnier en cours. Les critères ont été simplifiés en 2026 pour élargir l'accès, avec un objectif affiché de 9 000 bénéficiaires sur 2026 et 2027. Le logement peut être temporaire ou principal sur plusieurs saisons.

La couverture des saisonniers suit une durée propre. Elle va de 1 à 9 mois, dans le parc privé comme dans le parc social. Deux autres nouveautés de 2026 méritent d'être citées : l'extension de la garantie aux baux glissants en intermédiation locative, et une expérimentation pour la cohabitation intergénérationnelle solidaire. Cette dernière associe un locataire de moins de 30 ans ou un apprenti et un propriétaire de plus de 60 ans.

Un dernier point pratique mérite d'être connu. Visale est cumulable avec l'Avance Loca-Pass, qui finance le dépôt de garantie. Un candidat éligible peut donc se présenter avec une caution gratuite et un dépôt de garantie avancé. C'est une combinaison qui fait avancer beaucoup de dossiers.

Les discriminations interdites

La loi interdit de refuser un candidat sur le fondement de 27 critères protégés. On y trouve notamment l'origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l'apparence physique, le handicap et l'âge. On y trouve également l'orientation sexuelle, l'identité de genre, la religion, les opinions politiques et la capacité à s'exprimer dans une langue. La liste est large, et elle couvre l'essentiel des motifs illégitimes.

Ce qu'un bailleur peut légitimement apprécier est parfaitement défini. Il s'agit de la situation financière, de la situation professionnelle et des revenus du candidat. Cette appréciation se fait sur la base des pièces autorisées, c'est-à-dire la pièce d'identité, le contrat de travail et les bulletins de salaire. Le reste ne relève pas de son appréciation.

Les sanctions pénales sont lourdes.

Une discrimination à la location peut coûter jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. La demande de pièces non autorisées est sanctionnée séparément par une amende de 3 000 €. Les deux infractions peuvent donc se cumuler.

Les recours de la victime sont organisés. Elle peut saisir le Défenseur des droits, service gratuit joignable au 3928, déposer plainte au pénal dans un délai de six ans à compter des faits, et engager une action civile en dommages et intérêts. Le Défenseur des droits peut mener une médiation, proposer des sanctions ou saisir le procureur. La preuve peut résulter d'éléments matériels, de témoignages ou d'un testing.

Notre façon de faire chez LOCAMAXIME

Nous avons choisi d'ouvrir un dossier avec deux pièces seulement. La première est la carte d'identité recto verso. La seconde est le dernier avis d'imposition. Ces deux documents se téléversent directement depuis le formulaire du site.

Ce choix répond à une raison simple. Ces deux pièces suffisent à situer une candidature, donc il est inutile d'en demander davantage tant que le logement n'est pas confirmé. Le reste du dossier ne vient qu'ensuite, lorsque le logement se confirme et que la candidature avance. Nous respectons alors la liste du décret, sans y ajouter quoi que ce soit.

Cette méthode profite aux deux parties. Le candidat ne rassemble pas un dossier complet pour un logement qui peut partir entre-temps. Le bailleur, lui, dispose tout de suite de l'essentiel pour répondre vite.

C'est ainsi que nous travaillons à Sainte-Maxime depuis 1971, en direct et sans honoraires.

Une précision finale s'impose. Cet article explique la règle générale au 12 septembre 2026, et il ne constitue pas un conseil juridique sur un cas particulier. Pour une situation personnelle, service-public.gouv.fr publie les fiches officielles, l'ANIL propose une information juridique nationale, et l'ADIL du Var répond gratuitement dans le département. Ces trois sources sont gratuites et accessibles à tous.