Louer à l'année plutôt qu'à la saison : ce que cela change

Nous préférons un locataire qui reste quatre ans à quatre locataires d'une saison. Moins rentable, bien plus simple à vivre.

Pour nous, cela veut dire moins de rotation, moins de ménage, moins de remises en état. Un logement occupé à l'année s'abîme moins qu'un logement qui change de main tous les quinze jours. Nous pouvons donc entretenir sérieusement, et remplacer plutôt que rafistoler.

Cela explique aussi pourquoi nos logements se libèrent rarement. Quand une date de préavis nous parvient, nous rappelons d'abord les dossiers déjà déposés. Déposer votre dossier avant qu'un bien ne soit annoncé reste le moyen le plus sûr d'être prévenu le premier.

Ce que le choix de l'année coûte au propriétaire

Autant le dire franchement : louer à l'année rapporte moins. Un propriétaire du golfe expliquait à la presse locale louer sa maison plusieurs milliers d'euros la semaine de juin à septembre, et concluait que le rapport était bien plus intéressant qu'une location à l'année.

Nous connaissons ce calcul, et nous ne le faisons pas. Un parc loué à l'année s'entretient mieux, se dégrade moins et ne demande ni ménage hebdomadaire, ni remise en état permanente, ni gestion de calendrier. Surtout, il loge des gens qui vivent ici.

C'est un choix, pas une vertu. Mais c'est un choix qui explique pourquoi nos logements se libèrent rarement, et pourquoi il vaut mieux déposer son dossier à l'avance que d'attendre une annonce.

Le bail de trois ans

Un logement vide se loue en bail d'habitation de trois ans, renouvelable tacitement. Le locataire peut partir à tout moment, avec un préavis d'un mois en zone tendue, trois mois ailleurs. Le propriétaire, lui, ne peut reprendre le logement qu'à l'échéance et pour un motif précis. C'est un cadre protecteur, et c'est exactement celui que nous appliquons.

Un logement meublé suit d'autres règles : bail d'un an, ou neuf mois pour un étudiant, avec un préavis d'un mois. Le mobilier doit alors répondre à une liste réglementaire. Nous n'utilisons ce cadre que lorsque le logement est réellement meublé.

Nous n'utilisons pas le bail dit « de mobilité », très répandu sur la côte. En effet, il dure au maximum dix mois et ne se renouvelle pas. Concrètement, il remet le locataire à la rue chaque printemps.

Ce n'est pas notre métier.

Ce que ça change au budget

Un loyer annuel se compare facilement, mois après mois. Vous connaissez le loyer, les charges et la révision annuelle prévue au bail. Ainsi, vous pouvez calculer votre budget sur douze mois sans mauvaise surprise.

S'ajoutent les postes habituels : électricité, eau selon le mode de répartition, assurance habitation obligatoire et taxe d'habitation lorsqu'elle s'applique encore. Nous indiquons le DPE sur chaque fiche, parce qu'un logement mal isolé coûte cher à chauffer. De plus, plusieurs de nos appartements disposent d'une climatisation réversible.

Le dépôt de garantie représente un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Il vous revient après l'état des lieux de sortie, déduction faite des dégradations éventuelles.

En revanche, nous ne facturons aucun honoraire : nous louons en direct, sans intermédiaire.

Pas de saisonnier, jamais

Le calcul est vite fait : une semaine de juillet rapporte souvent plus qu'un mois de loyer classique. C'est ce qui vide le parc locatif de la côte chaque printemps. Nous connaissons ce calcul, et nous l'avons écarté.

La raison tient en trois points. D'abord, un logement occupé à l'année s'abîme moins qu'un logement qui change de main tous les quinze jours. Ensuite, la gestion saisonnière demande du ménage, des états des lieux et des remises en état permanentes. Enfin, un locataire installé prévient quand quelque chose ne va pas.

Il y a aussi une raison qui n'est pas comptable. Une ville qui ne loue plus qu'à la semaine perd ses habitants, puis ses écoles et ses commerces d'hiver. Nous louons ici depuis 1971, et nous y habitons. Par conséquent, nous préférons des voisins à des passages.

Comment nous attribuons

Nos logements se libèrent rarement. Quand un préavis nous parvient, nous rappelons d'abord les dossiers déjà déposés et complets. Ensuite seulement, nous publions l'annonce. Déposer votre dossier à l'avance reste donc le moyen le plus sûr d'être prévenu le premier.

Nous n'organisons jamais de visite groupée. Le dossier passe avant la visite, ce qui vous évite un déplacement pour rien. Une fois le dossier validé, nous fixons un rendez-vous en semaine ou le samedi matin.

Enfin, nous répondons à tout le monde, y compris pour dire non. Un « non » clair vaut mieux qu'un silence de trois semaines. C'est une règle simple, et elle nous coûte seulement quelques appels de plus.

Ce que vous ne payez pas

Nous sommes propriétaires et nous louons en direct. Il n'y a donc ni honoraires de location, ni frais de dossier, ni frais de rédaction de bail. Sur un premier mois, l'économie est immédiate.

Nous ne facturons pas non plus l'état des lieux d'entrée à un prestataire extérieur : nous le faisons nous-mêmes, avec vous, logement par logement. Ainsi, les remarques se notent sur place et se règlent tout de suite.

Le seul versement demandé avant l'entrée est le dépôt de garantie, encadré par la loi. En revanche, aucun paiement n'est jamais réclamé avant la signature. Toute demande d'argent en amont serait une fraude.

Qui gère au quotidien

Nous gérons nos logements nous-mêmes, sans agence ni plateforme intermédiaire. Vous appelez un numéro, et vous parlez à quelqu'un qui connaît l'appartement. Concrètement, cela change la vitesse de réponse.

Pour les pannes, nous travaillons avec des artisans locaux de longue date. Une fuite, un chauffe-eau ou un volet se règlent en quelques jours. En revanche, prévenez-nous vite : un petit problème traité tard coûte cher à tout le monde.

Pour les copropriétés, nous relayons les décisions et les travaux. Vous n'avez pas à suivre les assemblées générales : c'est notre rôle. De plus, nous vous prévenons quand un chantier va gêner.

Louer en direct

Louer sans agence suppose un échange direct, et donc un peu de rigueur. Nous attendons un dossier complet, des réponses rapides et un rendez-vous honoré. En contrepartie, nous répondons à tout le monde, y compris pour dire non.

Nous n'organisons jamais de visite groupée. Le dossier passe avant la visite, et la visite se fait avec nous. Ainsi, vous posez vos questions à la personne qui décide.

Enfin, nous préférons la clarté à la promesse. Si un logement ne vous conviendra pas, nous le disons. Par conséquent, nos locataires restent longtemps, et c'est exactement ce que nous cherchons.

Quand on arrive de loin

Beaucoup de nos locataires viennent d'une autre région, parfois d'un autre pays. Le dossier se prépare alors à distance, et la visite se cale sur un déplacement. Concrètement, tout se règle par téléphone et par courriel.

Nous validons le dossier avant la visite, précisément pour éviter un voyage inutile. Ensuite, nous groupons les visites sur une même journée quand plusieurs logements sont libres. Ainsi, un aller-retour suffit souvent.

Pour un garant à l'étranger, nous recommandons Visale. En effet, un cautionnement hors de France se recouvre difficilement. En revanche, la garantie d'Action Logement fonctionne quelle que soit la nationalité, dès lors que les conditions sont remplies.

Nos engagements, en clair

Nous annonçons nos critères à l'avance, et nous répondons à tout le monde. Nous ne facturons aucun honoraire. Nous ne demandons aucun versement avant la signature. Enfin, nous disons ce qui ne va pas dans un logement avant que vous le découvriez.

En échange, nous attendons un dossier complet et des réponses rapides. C'est l'équilibre habituel d'une location en direct. De plus, il fait gagner du temps aux deux côtés.

Pour commencer, déposez votre dossier en ligne, même si rien ne vous convient aujourd'hui. Nous rappelons ces dossiers avant de publier une annonce. Par conséquent, c'est le moyen le plus sûr d'être prévenu le premier.

En résumé

Nous louons à l'année depuis 1971, en bail classique et sans frais d'agence. Trois ans renouvelables pour un logement vide, un an pour un meublé. Aucun bail de mobilité, aucune location à la semaine.

Pour vous, cela signifie une adresse stable, un cadre légal protecteur et un interlocuteur unique. Pour nous, cela signifie moins de rotation et des logements mieux entretenus. Ainsi, l'intérêt est partagé, et c'est ce qui rend la formule durable.

Nos logements se libèrent rarement, donc déposez votre dossier à l'avance. Nous rappelons les dossiers déposés avant de publier une annonce. De plus, nous répondons à tout le monde, y compris pour dire non.

Questions fréquentes