Angespannter Wohnungsmarkt, Kündigungsfrist und Mieten: was im Golf wirklich gilt

Der zentrale Punkt: Sainte-Maxime liegt nicht in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt

Beginnen wir mit der Antwort. Sainte-Maxime steht nicht im Anhang des geltenden Dekrets. Fréjus und Saint-Raphaël stehen darin, ebenso Draguignan. Die Grenze verläuft also östlich des Golfs, zwischen dem massif des Maures und dem unteren Tal des Argens.

Für den Var nennt der Anhang außerdem Puget-sur-Argens, Le Muy und Les Arcs. Er nennt weder Saint-Tropez noch Cogolin, Grimaud oder Gassin. Ebenso wenig nennt er Ramatuelle, La Croix-Valmer, Le Plan-de-la-Tour, Roquebrune-sur-Argens oder Vidauban. Die Tabelle unten führt die zwölf Gemeinden auf, in denen unsere Bewerber üblicherweise suchen.

Zu dieser Tabelle gehört ein Hinweis zum Lesen. Sie beschreibt den Anhang so, wie er am 12. September 2026 gilt, also für einen Mietvertrag, der ab dem 24. Dezember 2025 unterschrieben, fortgesetzt oder verlängert wird.

Der amtliche Rechner von service-public.gouv.fr unterscheidet nämlich drei Regelungen nach dem Datum des Mietvertrags: ab dem 24. Dezember 2025, zwischen dem 27. August 2023 und dem 24. Dezember 2025, und vor dem 27. August 2023. Für einen älteren Vertrag befragen Sie den Rechner also mit dem genauen Datum des Vertrags.

Was der Begriff Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt genau umfasst

Das Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist genau definiert. Es handelt sich um eine zusammenhängende Siedlungsfläche mit mehr als 50.000 Einwohnern, in der ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum besteht und der Zugang zu einer Wohnung dadurch ernsthaft erschwert ist. Diese Definition verweist auf Artikel 232 des Code général des impôts. Die Einwohnerschwelle gilt für die Siedlungseinheit, nicht für die einzelne Gemeinde.

Diese Mechanik erklärt das Ergebnis im Golf. Die Siedlungseinheit von Sainte-Maxime besteht nach der Definition des INSEE aus nur zwei Gemeinden, Grimaud und Sainte-Maxime. Die von Saint-Tropez umfasst drei, Gassin, Ramatuelle und Saint-Tropez. Cogolin und Roquebrune-sur-Argens bilden jeweils ihre eigene Siedlungseinheit, während La Croix-Valmer zu der von Cavalaire-sur-Mer gehört.

Im Osten ändern sich die Größenordnungen. Die Siedlungseinheit von Fréjus vereint Fréjus, Puget-sur-Argens und Saint-Raphaël. Die von Draguignan zählte bei der Erhebung 2023 73.702 Einwohner, also deutlich mehr als die Schwelle von 50.000. Der Unterschied zwischen den beiden Ufern des Golfs liegt somit an der Größe der Ballungsräume, nicht an den Immobilienpreisen.

Die Grenze des angespannten Wohnungsmarkts folgt nicht den Quadratmeterpreisen: Sie folgt der Größe der Ballungsräume.

Die beiden Abschnitte des Anhangs, und was jeder davon bestimmt

Oft kursiert eine falsche Vorstellung: Es gebe zwei Dekrete, einen Text für die Vermietung und einen für die Steuern. Das stimmt nicht. Es gibt ein einziges Dekret, das vom 10. Mai 2013, dessen Anhang zwei Abschnitte enthält. Das Dekret vom 25. August 2023 hat diesen Anhang geändert, und das vom 22. Dezember 2025 hat ihn erneut aktualisiert.

Abschnitt 1° erfasst die Gemeinden, die zu einer Siedlungseinheit von mehr als 50.000 Einwohnern mit einem Ungleichgewicht gehören. Diese Gemeinden, und nur sie, lösen die Begrenzung der Mietentwicklung bei der Neuvermietung aus. Sie eröffnen dem Mieter ebenso die auf einen Monat verkürzte Kündigungsfrist. Das ist also der Abschnitt, auf den es bei einem Mietvertrag ankommt.

Die Rubrik 2° erfasst die sogenannten angespannten und touristischen Gemeinden.

Sie wurde durch das Gesetz vom 30. Dezember 2022 geschaffen und durch das Dekret vom 25. August 2023 in den Anhang aufgenommen. Die ANIL sagt es deutlich: „Diese neuen Gebiete sind von der Begrenzung der Mietentwicklung nicht betroffen.“ Sie betreffen allein die Besteuerung, also die Steuer auf leerstehende Wohnungen und die Möglichkeit der Gemeinde, die Wohnsteuer auf Zweitwohnungen zu erhöhen.

Ein Unterschied verdient einen Hinweis. Das Dekret vom 25. August 2023 hat nicht nur den steuerlichen Abschnitt geschaffen. Es hat auch den Umfang von Abschnitt 1° verändert, indem es neue Siedlungseinheiten aufgenommen und den Zuschnitt bereits erfasster Einheiten geändert hat. Deshalb fragt der amtliche Rechner nach dem Datum des Mietvertrags, bevor er antwortet.

Die Kündigungsfrist des Mieters, unmöbliert und möbliert

Die Kündigungsfrist ist die sichtbarste Folge der Einstufung. Bei unmöblierter Vermietung beträgt die Kündigungsfrist des Mieters im Regelfall drei Monate, also außerhalb eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt. In einem solchen Gebiet sinkt sie auf einen Monat, sofern der Mieter in seiner Kündigung genau diesen Grund nennt. Dieser Hinweis ist keine Formsache, er entscheidet über die verkürzte Frist.

Bei möblierter Vermietung gilt die Regel einheitlich. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt überall in Frankreich einen Monat, ohne Ausnahme, ob die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt oder nicht. Eine möblierte Wohnung in Sainte-Maxime und eine in Fréjus folgen also derselben Regel. Der Unterschied der Gebiete wirkt sich nur auf die unmöblierte Vermietung aus.

Für eine unmöblierte Wohnung in Sainte-Maxime beträgt die Kündigungsfrist des Mieters zum 12. September 2026 also im Regelfall drei Monate. Sie lässt sich jedoch in mehreren persönlichen Situationen auf einen Monat verkürzen, unabhängig vom Gebiet. Diese Fälle stehen im nächsten Abschnitt. Sie gelten überall in Frankreich.

Die Fälle der verkürzten Kündigungsfrist von einem Monat außerhalb angespannter Gebiete

Das Gesetz sieht sieben Situationen vor, in denen ein Mieter einer unmöblierten Wohnung mit einer Frist von einem Monat gehen kann, unabhängig von der Gemeinde. Die erste ist die Zuweisung einer Sozialwohnung. Die zweite ist der Bezug des revenu de solidarité active (französische Grundsicherung) oder der allocation aux adultes handicapés (Beihilfe für erwachsene Menschen mit Behinderung). Die dritte ist ein Gesundheitszustand, der einen Wohnungswechsel rechtfertigt.

Die vier anderen betreffen die persönliche oder berufliche Lage. Ein Mieter, der Opfer häuslicher Gewalt ist, erhält die verkürzte Frist. Dasselbe gilt für die erste Anstellung, dann für eine Versetzung oder einen Wechsel des Arbeitsorts, für Angestellte wie für Beamte. Der Verlust der Arbeit oder das Ende des Arbeitsvertrags eröffnet dasselbe Recht.

Diese Fälle werden in der Kündigung begründet.

Der Mieter muss den Grund angeben und ihn belegen können. Eine Kündigung ohne Angabe eines Grundes bleibt wirksam, läuft dann aber drei Monate. Darauf weisen wir immer hin, denn es erspart eine unnötige Monatsmiete.

Die Form der Kündigung und die Berechnung der Frist

Die Form ist innerhalb und außerhalb angespannter Gebiete gleich. Die Kündigung des Mieters erfolgt per Einschreiben mit Rückschein, durch Zustellung eines Gerichtsvollziehers oder durch persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder Unterschrift. Das elektronische Einschreiben ist wirksam, wenn der Empfänger diesem Weg zustimmt. Eine einfache E-Mail genügt also nicht.

Die Fristberechnung folgt einer einfachen Regel. Die Kündigungsfrist beginnt mit dem Zugang und endet am entsprechenden Tag des Folgemonats. Eine am 5. September zugegangene Kündigung endet somit am 5. Oktober um Mitternacht. Die Mietpartei schuldet während der gesamten Frist Miete und Nebenkosten, es sei denn, eine neue Mietpartei bezieht die Wohnung vorher.

Die Mietdeckelung bei Neuvermietung in angespannten Gebieten

Die zweite Folge der Einstufung betrifft die Miete. Der geltende Text ist das Dekret Nr. 2026-644 vom 20. Juli 2026, das das Dekret Nr. 2017-1198 vom 27. Juli 2017 ändert. Es gilt vom 1. August 2026 bis zum 31. Juli 2027. Diese Regelung wird jedes Jahr durch ein neues Dekret verlängert, doch nichts erlaubt heute die Aussage, dass es über dieses Datum hinaus so bleibt.

Die Regel bei der Neuvermietung ist klar. In den betroffenen Gemeinden darf die neue Miete die des vorigen Mieters nicht übersteigen. Zwei Ausnahmen gibt es: eine im Vergleich zur Nachbarschaft offensichtlich zu niedrige Miete oder Verbesserungsarbeiten in der Wohnung. Im ersten Fall darf die Erhöhung 50 % des Unterschieds zwischen der Marktmiete und der bisherigen Miete nicht übersteigen.

Bei Arbeiten ist die Erhöhung auf 15 % der Kosten einschließlich Steuern begrenzt. Das amtliche Merkblatt nennt außerdem eine Bedingung zur Höhe: Die Arbeiten müssen mindestens der letzten Jahresmiete entsprechen. Diese Formulierung wäre zu bestätigen, bevor man sie auf einen echten Fall anwendet. Bei der Verlängerung des Mietvertrags entwickelt sich die Miete grundsätzlich nach dem Mietreferenzindex, mit denselben Ausnahmen.

Drei Fälle fallen nicht unter die Deckelung. Es sind die erste Vermietung der Wohnung, eine seit mindestens achtzehn Monaten leer stehende Wohnung und Arbeiten aus den letzten sechs Monaten. Vorsicht jedoch bei der leer stehenden Wohnung: Die freie Festsetzung gilt nur, wenn die Wohnung in die Klassen A bis E fällt. Bei Klasse F oder G darf die Miete die des vorigen Mieters nicht übersteigen.

Dieser letzte Punkt trifft sich mit einer landesweiten Regel. Für Wohnungen der Klassen F und G ist seit dem 24. August 2022 im gesamten Staatsgebiet jede Mieterhöhung ausgeschlossen. Dieser Stopp folgt aus dem Klima- und Resilienzgesetz (loi Climat et résilience) vom 22. August 2021 und gilt daher in Sainte-Maxime wie überall sonst. Außerhalb der zone tendue ist er sogar die wichtigste gesetzliche Grenze für die Mietentwicklung zwischen zwei Mietverhältnissen.

Die Begrenzung der Miethöhe, eine andere Regelung

Es gibt eine dritte Regelung, die man mit den beiden anderen nicht verwechseln darf. Die Begrenzung der Miethöhe ist ein Modellversuch aus dem ELAN-Gesetz vom 23. November 2018. Sie legt eine mittlere Referenzmiete fest, eine um 20 % erhöhte und eine um 30 % verringerte Referenzmiete. Diese Werte richten sich nach der Art der Vermietung, der Zimmerzahl und dem Baualter.

Die Liste der betroffenen Gebiete ist abschließend und veröffentlicht. Sie umfasst Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Lille mit Hellemmes und Lomme, Lyon und Villeurbanne, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole und das Pays Basque. Keine Gemeinde des Var steht darauf. Die Begrenzung der Miethöhe gilt also nicht für Sainte-Maxime, und dieser Punkt ist sicher.

Die Steuern: leerstehende Wohnungen und Zweitwohnsitze

Die Einstufung hat schließlich steuerliche Folgen. Die im Anhang aufgeführten Gemeinden können der Steuer auf leerstehende Wohnungen unterliegen, und die Gemeinde kann dort die Wohnsteuer auf Zweitwohnsitze erhöhen. Diese Folgen ergeben sich aus der Aufnahme in den Anhang des Dekrets. Eine Gemeinde, die dort nicht steht, fällt nach diesem Text also nicht in diesen Rahmen.

Diese Unterscheidung zählt für einen Eigentümer im Golf. Dass eine Gemeinde einen hohen Anteil an Zweitwohnsitzen hat, genügt nicht für die Aufnahme in den Anhang. Allein der Text ist maßgeblich, und er wird Gemeinde für Gemeinde gelesen. Bei einer konkreten Steuerfrage verweist die ADIL du Var zuverlässig an die richtige Stelle.

Wie Sie eine Gemeinde und ein genaues Datum prüfen

Die sicherste Methode passt in eine Adresse. Das Ministerium stellt auf service-public.gouv.fr einen amtlichen Rechner bereit, „Savoir si un logement est situé en zone tendue“. Sie geben dort die Gemeinde ein und wählen dann das Datum des Mietvertrags aus den drei angebotenen Regelungen. Die Antwort ist amtlich und aktuell.

So sieht das bei uns in der Praxis aus. Unsere Wohnungen liegen in Sainte-Maxime, zum 12. September 2026 außerhalb der zone tendue. Die Kündigungsfrist der Mietpartei beträgt bei unmöblierten Wohnungen daher drei Monate, außer in persönlichen Fällen mit Anspruch auf die verkürzte Frist. Bei möblierten Wohnungen beträgt sie einen Monat, wie überall in Frankreich.

Eine letzte Anmerkung der Fairness halber. Die Einstufung einer Gemeinde kann sich mit jedem neuen Dekret ändern, und die nächste Aktualisierung verändert diese Tabelle vielleicht.

Wir datieren die Rechtslage deshalb konsequent, hier zum 12. September 2026. Im Einzelfall antworten service-public.gouv.fr, die ANIL und die ADIL des Var kostenlos, und dieser Beitrag ersetzt ihre Auskunft nicht.