Zona tensionada, preavisos y alquileres: lo que se aplica de verdad en el golfo

El hecho central: Sainte-Maxime no está en zona tensionada

Empecemos por la respuesta. Sainte-Maxime no figura en el anexo del decreto en vigor. Fréjus y Saint-Raphaël sí figuran, igual que Draguignan. La frontera pasa, pues, al este del golfo, entre el massif des Maures y el bajo valle del Argens.

Para el Var, el anexo incluye también Puget-sur-Argens, Le Muy y Les Arcs. No incluye ni Saint-Tropez, ni Cogolin, ni Grimaud, ni Gassin. Tampoco incluye Ramatuelle, La Croix-Valmer, Le Plan-de-la-Tour, Roquebrune-sur-Argens ni Vidauban. El cuadro siguiente recoge los doce municipios del perímetro habitual de nuestros candidatos.

Conviene una precisión de lectura sobre este cuadro. Describe el anexo tal y como está en vigor a 12 de septiembre de 2026, es decir, para un contrato firmado, prorrogado o renovado a partir del 24 de diciembre de 2025.

En efecto, el simulador oficial de service-public.gouv.fr distingue tres regímenes según la fecha del contrato: a partir del 24 de diciembre de 2025, entre el 27 de agosto de 2023 y el 24 de diciembre de 2025, y antes del 27 de agosto de 2023. Para un contrato más antiguo, hay que consultar el simulador con la fecha exacta del contrato.

Qué abarca exactamente la noción de zona tensionada

La zona tensionada tiene una definición precisa. Se trata de una zona de urbanización continua de más de 50.000 habitantes donde existe un desequilibrio marcado entre la oferta y la demanda de vivienda, que provoca serias dificultades de acceso a la vivienda. Esta definición remite al artículo 232 del código general de impuestos. El umbral de población se mide a escala de la unidad urbana, y no del municipio.

Esta mecánica explica el resultado del golfo. La unidad urbana de Sainte-Maxime, en el sentido del INSEE, se compone de dos municipios solamente, Grimaud y Sainte-Maxime. La de Saint-Tropez cuenta con tres, Gassin, Ramatuelle y Saint-Tropez. Cogolin y Roquebrune-sur-Argens forman cada una su propia unidad urbana, mientras que La Croix-Valmer pertenece a la de Cavalaire-sur-Mer.

Al este, los órdenes de magnitud cambian. La unidad urbana de Fréjus reúne Fréjus, Puget-sur-Argens y Saint-Raphaël. La de Draguignan contaba con 73.702 habitantes en el censo de 2023, muy por encima del umbral de 50.000. La diferencia de trato entre las dos orillas del golfo se debe, pues, al tamaño de la aglomeración, y no al precio de la vivienda.

La frontera de la zona tensionada no sigue los precios por metro cuadrado: sigue el tamaño de las aglomeraciones.

Los dos apartados del anexo, y lo que manda cada uno

Circula a menudo una idea falsa: existirían dos decretos, un texto de alquiler y un texto fiscal. Es inexacto. Existe un solo decreto, el de 10 de mayo de 2013, cuyo anexo consta de dos apartados. El decreto de 25 de agosto de 2023 modificó ese anexo, y el de 22 de diciembre de 2025 lo actualizó de nuevo.

El apartado 1.º se refiere a los municipios que pertenecen a una unidad urbana de más de 50.000 habitantes en desequilibrio. Son esos municipios, y solo ellos, los que mandan sobre la regulación de la evolución de los alquileres al cambio de inquilino. Son también ellos los que abren al inquilino el preaviso reducido a un mes. Es, pues, el apartado que cuenta para un contrato.

El apartado 2.º se refiere a los municipios llamados tensionados y turísticos.

Lo creó la ley de 30 de diciembre de 2022 y lo introdujo en el anexo el decreto de 25 de agosto de 2023. La ANIL es explícita: “estas nuevas zonas no están afectadas por la regulación de la evolución de los alquileres”. Solo mandan sobre la fiscalidad, es decir, sobre el impuesto de viviendas vacías y sobre la facultad del municipio de incrementar el impuesto de vivienda sobre las segundas residencias.

Conviene señalar un matiz. El decreto de 25 de agosto de 2023 no solo creó el apartado fiscal. También hizo evolucionar el perímetro del apartado 1.º, integrando nuevas unidades urbanas y modificando el de unidades ya clasificadas. Por eso el simulador oficial pide la fecha del contrato antes de responder.

El preaviso del inquilino, en alquiler sin amueblar y en amueblado

El preaviso es la consecuencia más visible de la clasificación. En alquiler sin amueblar, el preaviso del inquilino es de tres meses en el caso general, es decir, fuera de zona tensionada. Baja a un mes en zona tensionada, siempre que el inquilino mencione en su carta de preaviso el motivo derivado de la situación de la vivienda en zona tensionada. Esta mención no es un trámite: condiciona el beneficio del plazo reducido.

En alquiler amueblado, la regla es uniforme. El preaviso del inquilino es de un mes en toda Francia, sin excepción, esté la vivienda en zona tensionada o no. Un amueblado de Sainte-Maxime y un amueblado de Fréjus obedecen, pues, a la misma regla. La diferencia de zona solo juega en el alquiler sin amueblar.

Para una vivienda sin amueblar en Sainte-Maxime, el preaviso del inquilino es, por lo tanto, de tres meses en el caso general a 12 de septiembre de 2026. Ese plazo puede reducirse a un mes en varias situaciones personales, con independencia de la zona. Esos casos figuran en el apartado siguiente. Se aplican en toda Francia.

Los casos de preaviso reducido a un mes fuera de zona tensionada

La ley prevé siete situaciones en las que un inquilino de una vivienda sin amueblar puede marcharse con un preaviso de un mes, sea cual sea el municipio. La primera es la obtención de una vivienda social. La segunda es percibir la renta activa de solidaridad (RSA) o la prestación para adultos con discapacidad (AAH). La tercera es un estado de salud que justifica un cambio de domicilio.

Los otros cuatro tienen que ver con la situación personal o profesional. Un inquilino víctima de violencia de pareja se beneficia del plazo reducido. Lo mismo ocurre con la obtención de un primer empleo, y con un traslado o un cambio del lugar de trabajo, tanto de asalariados como de funcionarios. La pérdida de empleo o el fin del contrato de trabajo abre el mismo derecho.

Estos casos se justifican en la carta de preaviso.

El inquilino debe indicar el motivo y estar en condiciones de probarlo. Una carta de preaviso que no menciona ningún motivo sigue siendo válida, pero corre entonces durante tres meses. Es un punto que recordamos siempre, porque evita un mes de alquiler innecesario.

La forma del preaviso y el cálculo del plazo

La forma es idéntica en zona tensionada y fuera de ella. El preaviso del inquilino se da por carta certificada con acuse de recibo, por acta de comisario de justicia, o por entrega en mano con recibo o firma. La carta certificada electrónica es válida si el destinatario acepta esa vía. Un simple correo electrónico no basta.

El cálculo del plazo obedece a una regla sencilla. El preaviso corre desde la fecha de recepción y termina el día correspondiente del mes de vencimiento. Así, un preaviso recibido el 5 de septiembre termina el 5 de octubre a medianoche. El inquilino debe el alquiler y los gastos durante toda la duración del preaviso, salvo si un nuevo inquilino ocupa la vivienda antes de su término.

El tope del alquiler al cambio de inquilino en zona tensionada

El segundo efecto de la clasificación afecta al alquiler. El texto en vigor es el decreto n.º 2026-644 de 20 de julio de 2026, que modifica el decreto n.º 2017-1198 de 27 de julio de 2017. Se aplica del 1 de agosto de 2026 al 31 de julio de 2027. Este dispositivo se prorroga cada año mediante un nuevo decreto, pero nada permite afirmar hoy que vaya a serlo más allá de esa fecha.

La regla al cambio de inquilino es clara. En los municipios afectados, el nuevo alquiler no puede superar el del inquilino anterior. Existen dos excepciones: un alquiler manifiestamente infravalorado respecto a los del vecindario, u obras de mejora realizadas en la vivienda. En el primer caso, la subida no puede superar el 50 % de la diferencia entre el alquiler de mercado y el alquiler anterior.

En el caso de las obras, la subida se limita al 15 % del coste con todos los impuestos incluidos. La ficha oficial menciona además una condición de importe: las obras deben representar al menos el último año de alquiler. Esta formulación pediría confirmación antes de aplicarse a un expediente real. En la renovación del contrato, el alquiler evoluciona en principio según el índice de referencia de los alquileres, con las mismas excepciones.

Tres casos escapan al tope. Se trata de la primera puesta en alquiler de la vivienda, de una vivienda vacía desde hace al menos dieciocho meses, y de obras recientes de menos de seis meses. Atención, sin embargo, con la vivienda vacía: la libertad de fijación solo se adquiere si la vivienda está clasificada de A a E. Si está clasificada F o G, el alquiler no puede superar el del inquilino anterior.

Este último punto enlaza con una regla nacional. Las viviendas clasificadas F y G no pueden ser objeto de ninguna subida de alquiler desde el 24 de agosto de 2022, en todo el territorio. Esta congelación procede de la ley Climat et résilience de 22 de agosto de 2021, así que se aplica en Sainte-Maxime igual que en todas partes. Fuera de zona tensionada, es incluso el principal límite legal a la evolución de un alquiler entre dos inquilinos.

La regulación del nivel de los alquileres, un dispositivo distinto

Existe un tercer dispositivo, que no hay que confundir con los dos anteriores. La regulación del nivel de los alquileres es una experiencia piloto surgida de la ley ELAN de 23 de noviembre de 2018. Fija un alquiler de referencia mediano, un alquiler de referencia incrementado en un 20 % y un alquiler de referencia reducido en un 30 %. Estas referencias varían según el tipo de alquiler, el número de estancias y la época de construcción.

La lista de los territorios afectados es limitativa y está publicada. Comprende París, Est Ensemble, Plaine Commune, Burdeos, Lille con Hellemmes y Lomme, Lyon y Villeurbanne, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole y el País Vasco. No figura ningún municipio del Var. La regulación del nivel de los alquileres no se aplica, pues, en Sainte-Maxime, y este punto es seguro.

La fiscalidad: viviendas vacías y segundas residencias

Por último, la clasificación produce efectos fiscales. Los municipios inscritos en el anexo pueden estar sujetos al impuesto de viviendas vacías, y el municipio puede incrementar allí el impuesto de vivienda sobre las segundas residencias. Estos efectos derivan de la inscripción en el anexo del decreto. Un municipio que no figura en él no entra, pues, en este marco por este texto.

Esta distinción cuenta para un propietario del golfo. El hecho de que un municipio tenga una tasa alta de segundas residencias no basta para inscribirlo en el anexo. Solo el texto da fe, y se lee municipio por municipio. Para una cuestión fiscal concreta, la ADIL del Var orienta con eficacia hacia el interlocutor adecuado.

Cómo comprobar un municipio y una fecha concretos

El método más seguro cabe en una dirección. El ministerio pone a disposición un simulador oficial en service-public.gouv.fr, titulado “Savoir si un logement est situé en zone tendue” (saber si una vivienda está en zona tensionada). Basta con introducir el municipio y después indicar la fecha del contrato entre los tres regímenes propuestos. La respuesta obtenida es oficial y está al día.

Esto es lo que da en la práctica en nuestro caso. Nuestras viviendas están en Sainte-Maxime, fuera de zona tensionada a 12 de septiembre de 2026. El preaviso de un inquilino en vivienda sin amueblar es, por lo tanto, de tres meses, salvo situación personal que dé derecho al plazo reducido. En amueblado, es de un mes, como en toda Francia.

Una última observación, por honestidad. La clasificación de un municipio puede cambiar con los decretos, y la próxima actualización quizá modifique este cuadro.

Por eso fechamos siempre la situación legal, aquí a 12 de septiembre de 2026. Para un caso personal, service-public.gouv.fr, la ANIL y la ADIL del Var responden gratuitamente, y este artículo no sustituye a su respuesta.